내년부터 기존 주택담보대출이 있는 경우, 추가 주택담보대출을 통한 다주택 보유가 매우 어려워질 전망이다.
지난달 23일부터 다주택자 DTI 한도가 30%로 낮춰진 데 이어, 내년부터 기존 대출의 원금까지 총부채상환비율(DTI)에 반영되는 등 복수 주택담보대출의 규제가 더 강화돼 다주택자는 사실상 돈을 더 빌릴 수 없게 된다.
가계부채 대책의 핵심은 기존의 DTI 산정 방식을 개선한 신(新) DTI와 대출심사의 근본적 전환을 목표로 한 총부채원리금상환비율(DSR) 도입이다.
이중 신 DTI는 내년부터 적용된다. 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI의 산정 체계를 바꾼다. 분모인 소득은 주택담보대출 만기의 평균 예상 소득을 쓴다. 급여가 오를 신입사원은 분모가 커지고, 임금피크나 퇴직을 앞둔 경우 분모가 작아진다. 분자인 대출 원리금은 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자 상환액이었지만, 신 DTI는 기존 대출 중 주택담보대출의 원금까지 포함한다. 따라서 기존 대출이 있다면 신규 대출이 가능한 금액이 줄어들거나 대출 자체가 불가능해진다. 따라서 당국에서는 다주택자가 전세를 끼고 집을 사 시세 차익을 노리는 '갭 투자'를 차단하는 효과가 있을 것으로 예상하고 있다.
지금까지는 주택담보대출이 있어도 집을 더 사려고 추가 대출할 경우 기존 대출의 연간 이자 상환액만 DTI에 반영됐다. 그러나 앞으로는 기존 대출의 원금이 DTI 분자에 더해지고, 다주택자는 DTI 한도가 30%로 묶이면서 추가 대출이 어려워질 전망이다. 당국에서는 기존 DTI가 이미 30%를 넘는 경우가 많기 때문에, 이 경우 추가 대출로 다주택자가 되는 길이 막힌다고 보고 있다.
한편 모든 대출의 원리금을 각각의 만기와 상환 방식에 따라 계산하는 DSR는 은행의 자율성을 최대한 보장하되, 금융위가 최소한의 가이드라인을 제시할 방침이다.
김소형기자 compact@sportschosun.com
