한동안 인기를 끌었던 LH단지내 상가의 열기가 주춤해질 전망이다.
하반기 상가 분양시장은 고분양가에 따른 공실 우려와 더불어 최저임금 인상 및 고정비용 증가, 대출 제한 등의 제약 요인으로 비교적 위축된 분위기를 보일 전망이다.
이는 2015년(212%) 정점을 찍은 이후 3년 연속 하락세를 보인고 있는 것이다.
비교적 낮은 가격으로 공급된다는 이점으로 한동안 LH단지내 상가 입찰에 많은 경쟁자들이 몰리며 낙찰가격이 상승했고 최근 내수경기 위축, 대출규제 등 투자환경이 어려워지자 그 열기가 점차 사그라지기 시작한 것으로 보여진다.
올해 상반기에는 총 102개 상가가 공급됐다. 마곡, 김포, 남양주 등 수도권에서만 79개 상가가 공급되며 비교적 높은 비중을 나타냈다. 지방은 부산, 울산, 강원 등에서 전체 물량의 23%가 분양에 나섰다.
유형별로는 복합형 상가가 39개로 가장 많았고 근린상가 35개, 단지내상가 26개, 테마상가 2개 순으로 공급됐다. 복합형 상가는 오피스텔, 지식산업센터를 상부층에 둔 상가들로, 마곡·김포 등지에서 분양하며 물량이 증가한 것으로 보여진다.
전국 상가 분양 점포 수로는 5472개 점포가 공급됐다. 이는 전년 동기(6762개 점포) 대비 19% 가량 적은 물량이다. 대규모 상가도 비교적 적었다. 2017년 17개였던 대규모 상가는 올해 11개 공급에 그쳤다.
올 상반기 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡ 기준 3097만원으로 지난 2011년 통계수집 이후 가장 높은 것으로 집계됐다.
이는 전년 동기보다 10% 가량 높은 수준이다. 올들어 서울 마곡, 남양주 다산, 하남 미사 등 3.3㎡당 4000만원 이상의 수준에서 상가 분양이 진행되며 평균 분양가를 끌어올린 것으로 보여진다. 권역별로는 수도권이 3.3㎡당 3259만원, 지방은 3.3㎡당 2540만원 수준에서 공급됐다. 특히 경기에서 공급된 상가는 3.3㎡당 3114만원으로 지난해(2584만원)인 것에 비해 상승폭이 두드러졌다.
이런 가운데 LH단지내 상가는 군포송정, 시흥배곧, 하남미사, 화성동탄 등 경기권 위주로 총 10개 단지에서 94개 점포(특별공급, 최초 입찰 기준)가 입찰에 나섰다. 총 94개 점포 중 70개 점포 만이 낙찰돼 비교적 낮은 낙찰률(74%)을 나타냈다. 4월에 공급된 아산배방 주상복합2BL(총 38개 점포)에서 20개 점포가 대량 유찰된 영향이다. 총 세대수(1530가구) 대비 공급 점포 수가 많아 입찰 경쟁이 비교적 낮았던 것으로 보여진다.
상반기 낙찰된 70개 점포의 평균 낙찰가율은 146%로 3년 연속 하락세를 보였다. 평균 낙찰가격 또한 3.3㎡당 2707만원으로 전년 동기 대비 8% 가량 낮았다. 낙찰 경쟁이 가장 높았던 단지로는 화성동탄A44(227%), 하남미사A24(174%), 화성동탄A48(155%) 등의 순이었다.
부동산 업계는 나날이 오르는 상가 분양가에 신규 분양 상가의 공실 문제가 수면 위로 떠오르면서 상가 투자에 대한 심리적 위축이 클 것이라고 전망하고 있다.
3.3㎡당 4000만원 수준에서 공급된 위례신도시 상가의 경우 입주 이후 3년 가량이 지났음에도 높은 임대료 등의 이유로 상권이 제대로 형성되지 못한 채 공실이 속출하고 있는 상황이다. 또한 다산, 미사 등 일부 택지지구에서는 3.3㎡당 5000만원 수준에서 상가 공급이 진행되는 경우가 있어 '제2의 위례 사태'가 발생할 가능성도 있다는 것이다.
부동산114 김민영 책임연구원은 "일정 기간 임대료를 받지 않는 렌트프리(Rent-free) 등 임차인 모집을 위한 마케팅 전략이 동반되고 있어 당장 신규 분양상가의 공실이 도드라져 보이지 않을 수 있지만 시간이 지나고 임대료가 얼마나 오르느냐가 관건"이라며 "안정적으로 상권이 형성되고 발전하기 위해서는 무엇보다 적절한 수준의 임대료 수준이 책정되어야 하고 추후 임대료 인상폭에 따라 상권의 발전도 좌우될 가능성이 클 것"이라고 설명했다.
장종호 기자 bellho@sportschosun.com
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