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지난 10월 국내 예금취급기관이 가계에 빌려준 대출액이 전달보다 12조원 가까이 폭증했다. 저금리 환경이 이어지는 가운데 주택 거래가 증가했고, 가계 소비도 크게 늘어난 영향이다.
한국은행이 8일 발표한 '10월 예금취급기관 가계대출'에 따르면 지난 10월 예금은행과 비은행 예금취급기관(저축은행, 신용협동조합, 새마을금고, 상호금융 등)의 가계대출 잔액은 792조4000억원으로 전달보다 11조8000억원 증가했다.
지난 10월 늘어난 가계대출 11조8000억원 중 7조5000억원이 주택담보대출이었고, 나머지 4조3000억원은 기타대출(마이너스 통장, 예적금담보대출 등)이었다. 주택담보대출 증가세도 확대됐지만, 기타대출 증가 폭도 이전보다 더 커졌다. 지난 9월에는 주택담보대출이 5조7000억원, 기타대출이 1조8000억원 증가했었고, 지난해 10월에는 주택담보대출이 5조4000억원, 기타대출이 2조4000억원 늘었었다.
주택아파트담보대출금리비교 서비스 '모기지_맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자에 의하면 '부동산 관련 정책이 내집장만을 장려하는 방향으로 나아가고 전세난이 겹치면서 부동산 경기는 호황을 맞았지만 가계부채는 크게 늘어날 수 밖에 없는 상황이다. 현명한 부채관리가 필요하다.'고 지적했다.
사정이 이쯤되자 금융당국과 은행들이 주택담보대출 '불 끄기'에 본격적으로 나섰다. 은행들이 주택담보대출을 내줄 때 소득 심사를 한층 강화하는 내용의 가계부채 관리 대책이 수도권에선 내년 2월, 비수도권에선 내년 5월부터 시행된다.
이 대책이 본격적으로 적용되면 은행권에서 주택을 담보로 돈 빌리기가 한층 까다로워져 올 들어 활황세를 보인 부동산 시장에 적지 않은 영향을 줄 전망이다. 특히 소득심사가 상대적으로 느슨했던 비수도권을 중심으로 '체감 변화'가 클 것으로 보인다.
전국은행연합회는 대출구조를 처음부터 나눠 갚는 방식으로 전환하도록 하는 내용의 '여신심사 선진화 가이드라인'을 마련해 수도권은 내년 2월 1일, 비수도권은 내년 5월 2일부터 적용한다고 14일 밝혔다.
이날 내놓은 가이드라인은 정부의 가계부채 대책을 구체화한 후속조치로, 실제 은행권이 현장에서 참고하는 업무지침서 성격을 띤다. 가이드라인은 담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 대출심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두는 쪽으로 바뀌는 내용을 핵심으로 담았다.
한 마디로 차주의 '갚을 능력'을 중점적으로 확인하겠다는 것이다. 가이드라인 주요 내용을 보면 은행은 우선 채무상환능력을 정확히 평가하기 위해 모든 주택대출 신청자를 상대로 소득(증빙·인정·신고소득=증빙소득은 국세청 등 정부기관에서 증명서를 발급해주는 근로·사업·연금 등의 소득을, 인정소득은 국민연금·건강보험료 등 공공 기관의 자료를 통해 추정한 소득을 뜻한다. 신고소득은 신용카드 사용액이나 이자·배당금·임대료 등 신청자가 제출한 자료로 추정하는 소득이다)을 면밀히 파악한다.
총부채상환비율(DTI)(돈을 빌리는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율. 주택담보대출 외에 신용대출, 자동차 할부 등 금융권에서 받은 대출 정보를 취합해 산출한다) 규제가 적용되지 않는 비수도권은 최저생계비를 소득자료로 활용하는 경우도 많았으나, 최저생계비는 집단대출, 소액대출(3천만원 이하)에 한해 영업점장 관리하에 제한적으로 허용키로 했다.
주택구입자금을 위한 대출은 원칙적으로 처음부터 원리금을 나눠갚는 방식(비거치식 분할상환)만 가능해진다. 원칙적으로 비거치식 분할상환이 적용되는 대상은 ▲신규 주택구입용 대출 ▲주택담보대출비율(LTV) 또는 DTI가 60%를 넘는 대출(DTI가 30% 이하인 경우는 제외) ▲주택담보대출 담보물건이 신규대출 포함 3건 이상인 경우 ▲신고소득을 적용한 대출 등이다. 이런 조건에 해당하지 않는 대출은 예전과 마찬가지로 만기 일시상환 대출이나 거치식 대출을 여전히 할 수 있다.
또 대출자의 부담을 덜기 위해 다양한 예외 규정도 마련했다.
우선 재건축 아파트 등의 중도금 집단대출(신규분양·재건축·재개발 아파트 입주 예정자가 단체로 은행에서 받는 대출. 입주 예정자의 신용이 낮아도 중도금·잔금을 합쳐 분양가격의 70%까지 대출 받을 수 있다.)이나 불가피한 채무 인수, 일시적 2주택 처분 등 명확한 상환계획이 있는 경우는 예외로 인정된다. 아울러 의료비·학자금 등 불가피한 생활자금으로 본부 승인을 받은 경우는 비거치식 분할상환 원칙에서 배제된다. 신규로 변동금리부 주택담보대출을 취급할 때는 '상승가능금리(stressrate)'(변동금리는 금리가 오를 때 상환 부담이 갑자기 커지는 위험을 안고 있다. 장래 금리 인상폭을 예상해 현재 금리에 얹어 대출한도를 정하면 이런 충격을 완화할 수 있다. 장래 금리 인상폭 예상치를 스트레스 금리라고 한다.)를 추가로 적용해 대출한도 산정에 활용하기로 했다.
상승가능금리는 한국은행이 발표하는 신규취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수치로, 은행연합회가 은행권과 협의해 제시하기로 했다. 이달을 기준으로 한 상승가능금리는 2.7%다.
이밖에 대출자의 총 금융부채 상환부담을 평가하기 위해 주택담보대출 외에 신용대출 등 다른 부채까지 대출심사에 반영하기로 했다. 이를 위해 각 금융권의 대출정보를 취합해 대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)을 산출한다.
DSR이 은행에서 판단하는 적정 수준(예: 80%)을 초과하는 대출자에 대해서는 은행이 자체적으로 사후관리대상으로 선정해 부실화를 예방하기 위한 모니터링을 진행하기로 했다.
주택 아파트담보대출금리비교 사이트 '모기지_맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자는 '기본적으로 신규 아파트담보대출 대출자들이 불이익을 받지 않도록 여러 예외사항을 둔다는 게 정부 방침이다. 아파트 집단대출이나 집을 담보로 생활자금을 빌리거나 대출목적이 단기인 경우 새 규정을 적용하지 않는다. 이처럼 대출요건이 까다로워지면 전문가들은 내년부터 주택대출 받기가 어려워 부동산시장 전반에 영향을 줄 것으로 보고 있다.'고 분석했다.
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