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2016년 부동산 시장의 움직임에 귀추가 주목되고 있다.
변경되는 주택담보대출규제와 미금리 인상 여파, 주택 공급과잉 등의 영향을 감안하면 올해 부동산 시장 전망은 매우 복잡해진다. 전문가들은 신규분양 거래, 상가, 토지 등은 모두 힘이 떨어져 시장의 활기가 떨어질 것으로 분석했다. 특히 전세 매물 감소와 함께 월세화 현상이 심화되고 미분양이 증가하면서 지방부터 타격이 올 것으로 예상했다.
부동산 관계자들은 "지난해 유독 심했던 전세난은 올해에도 서울 강남을 중심으로 지속될 것으로 보이며, 그 여파로 월세도 가파른 상승곡선을 그릴 것으로 보인다."고 분석했다.
2015년 부동산시장은 10년만의 최대 활황기로 KB국민은행에 따르면 아파트 매매가 5.06% 상승했으며 거래량은 110만5820건으로 2014년 대비 21%나 증가했으니 그 열기를 짐작할 수 있다.
다만 올해는 주댁담보대출금리의 상승과 공급과잉이 핵심이슈다. 공급의 경우, 작년 52만가구 공급에 이어 올해만 33만 가구가 예정되어 있어 미분양 매물이 발생할 것이라는 예측이 주를 이루고 있으며, 아파트담보대출금리의 경우도 수차례에 걸쳐 상승할 것이라는게 중론이다. 결국 모든 결과는 실수요자를 중심으로 움직이 때문에 떨어지는 집값, 올라갈 주택담보대출금리를 감안해 전월세로 살아갈 것이지, 내집장만을 할 것인지에 대한 고민은 계속될 것으로 보인다.
이와 같은 불확실성에 주택구매를 늦추는 현상이 연초부터 심화되는 분위기다.
머니투데이와 KB국민은행이 작년 연말 11일간 KB부동산 회원 7009명(유주택자 4881명, 무주택자 2209명)을 대상으로 공동조사한 [주택구매 및 수익형 부동산 투자의향] 설문조사에 의하면 약 70%가 올해 주택가격이 하락(39.2%), 보합(31.6%)세를 보일 것으로 예상했다.
주택구매시기를 묻는 질문에는 올해(18.1%), 2018년 이후(23.1%), 정부의 추가대책 이후(21.7%)로 나타나는 등 올 한해 주택시장의 불확실성을 명확하게 드러냈다.
또한, 국민은행이 발표한 주택구매력지수(HAI)에 의하면 2015년 7월 전국 아파트 HAI가 167.4를 기록한 이후 지속적으로 떨어지는 추세다. 이 지수는 주택담보대출을 받은 후 원리금을 상환할 수 있는 능력을 나타내는 것으로 100 이하일 때는 주택담보대출금이 소득이 비해 높다는 뜻이다.
이렇게 떨어지는 HAI는 연말에 가서는 88까지 떨어지는 등 아파트담보대출의 부담도가 매우 높아지고 있는 상황이다.
주택난이 지속되는 동안 전국적으로 주택담보대출금이 늘어나는 상황이 되다보니 중대형 아파트 보다는 전용면적 84㎡ 이사의 중소형 아파트가 큰 성장세를 보였으며, 빌라, 단독주택 등의 성장세가 두드려졌다. 특히 핵가족이 늘어나는 시대흐름에 중대형 아파트 못지않은 중소형아파트 신규 분양매물이 쏟아지면서 점유율이 약 90%에 달하는 등 호조를 보였고, 이러한 현상은 올 해도 이어갈 전망이다.
문제는 기존에 만기 일시상환 방식으로 주택담보대출을 받아 갚아나갔던 계층에서 추후 변경되는 주택담보대출 기준에 맞춰 매달 원금까지 갚아나가는 분할상환에 따라올 수 있느냐가 관건이다. 소득과 대출금에 영향을 받기 때문에 기존 대출금 수준을 유지하기 위해서는 소득이 뒷받침되지 않으면 유지가 불가능하여 집을 줄여 이사가는 방법밖에 남지 않는 상황이다.
여기에 은행들은 비거치,분할상환 아파트담보대출 규제뿐만 아니라 기존 대출까지 관리할 방침으로 기존 조건으로 주택담보대출을 이용중이던 아파트담보대출자들도 추후 연장시엔 기존 주택담보대출이자보다 더 높은 이자를 내거나 일부 원금상환을 해야 연장이 가능할 것으로 보인다.
궁극적으로 가계부채의 급증을 제어하기 위해 정책변경을 시도했지만 소비심리 위축은 물론 매달 내는 상환액이 늘어나는 기존 아파트담보대출상품 이용자들이 연체 없이 갚아나갈 수 있느냐라는 선결조건이 남아있는 상태로 특히 분할상환으로 전환시 부담이 커지는 저소득층에 대한 배려가 없다는 지적도 있다.
한편, 미국 금리 상승으로 인한 움직임은 즉각적으로 나타나고 있다.
12월17일 미연방준비제도(FED연준) 연방공개시장위원회(FOMC)가 정례회의를 통해서 9년만에 첫 금리인상을 한 이후 앞으로도 3~4차례의 금리 인상이 예상되는 상황으로 우리나라 아파트담보대출금리 및 부동산 시장에 시차를 두고 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다.
미금리 상승 이후 주택담보대출금리의 지표인 코픽스(COFIX : 자금조달비용지수) 금리가 두달 연속 상승했으며, 11월 신규코픽스는 0.09% 상승해 1.66%를 기록하면서 10개월 마에 상승세로 돌아섰다.
코픽스 상승은 은행금리에 영향을 끼쳐 이미 예금은행의 주택담보대출금리는 3%를 넘어서고, 예금금리 역시 두 달째 상승곡선을 그리고 있다.
우리은행 가산금리는 11월 1.09%에서 1.19%로, 기준금리는 1.89%에서 2.03%로 인상했다. KB국민은행도 11월에 2.84%였던 금리를 12월에 3.09%로 올렸다. 신한은행은 2.89% 에서 3.09%로, 우리은행은 2.98%에서 3.22%로 인상했다. 시중은행의 아파트담보대출금리가 오른 것은 미국 연방준비제도(연준)의 기준금리 인하에 영향을 받은 것으로 풀이된다.
또한, 부채는 늘고 소득은 주춤한 현상이 연초까지 이어지면서 영세자영업자와 취약계층에 큰 부담이 갈 수 있다는 분석도 나오고 있다. 작년 한해동안 매 분기마다 기록적으로 증가한 주택담보대출을 포함한 가계부채는 이미 한계에 다다랐으며, 하반기에는 아파트담보 집단대출이 10조원 이상 늘어나면서 분양계약 이후 2년간 발생할 이주비,중도금,잔금대출 등으로 인한 부담이 큰 상황이다.
여기에 서민의 가장 큰 축을 담당하는 자영업자들의 대출규모도 부실위험이 나타나고 있다.
작년 6월 말 기준으로 519조를 넘어선 자영업자 대출은 대부분 신용등급이 낮고 고금리 대출 비중이 높아 그 위험성이 더욱 크다. 경기에 민감한 도소매업, 음식숙박업이 주를 이루고 있어 요즘과 같은 불경기에는 더욱 부실현실화가 가까워져 보인다.
이처럼 문제화되고 있는 가계부채 문제를 해결하기 위해서는 정부차원의 노력도 중요하지만 가구별 부채점검을 통한 효율적인 부채관리가 우선시 되어야한다.
첫째, 보유하고 있는 부채별 금리를 파악하여 만기가 짧은 부채부터 상환하는데 집중해야한다.
둘째, 주택담보대출은 금액자체가 매우 큰 부분을 차지하기 때문에 현재 유지중인 주택담보대출보다 금리가 낮은 대출로 아파트담보대출갈아타기를 하여야 한다.
셋째, 이자부담을 감당할 수 있는 선에서 대출을 받아야한다. 즉 이자부담이 가처분소득의 30%를 넘기지 않도록 하는 것이 중요하다.
금융사별 주택 아파트담보대출서비스 모기지 맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자는 '대부분의 사람들이 주택담보대출 부채의 부담을 크게 느끼면서도 이자 절감을 하기 위한 방법을 모르고 살아가고 있다. 급변하는 아파트담보대출금리 정책을 정확히 알기도 어렵고, 일일이 은행방문 상담을 통해 해결하기엔 시간적 여유가 크게 모자라기 때문이다. 이러한 부분을 해소하기 위해 당사와 같은 아파트담보대출금리 비교사이트가 있으니 은행방문 상담이 어렵다면 아파트담보대출금리비교 서비스를 이용해 상담 받는 것이 유리한 시점이다.'고 전했다.
주택 아파트담보대출금리비교 서비스는 1금융권(KB국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 외환은행, NH농협은행, 기업은행, SC제일은행) 및 저축은행,보험사에서 제공하는 주택 아파트담보대출금리한도 및 우대금리 조건은 물론, 전세자금대출조건, 주택아파트담보대출갈아타기, 아파트후순위담보대출, 주택구입자금대출, 저금리대환대출 등의 상담이 가능하다. 투자에 관심이 있는 분들은 빌라,상가,오피스텔 등의 주택담보대출 상담도 받아볼 수 있다.
또한, 고금리 대출의 부담이 큰 대출자들을 대상으로 개인/법인사업자대출, 직장인신용대출, 햇살론 대환대출자격 등의 상담과 고객 편의를 위한 대출이자계산기 및 포장이사가격비교 등의 서비스를 개인정보 유출의 위험 없이 무료로 제공한다.
