[주목! 우리 동네 상권]핫 스팟-핫 플레이스 ⑩'서울의 브루클린'으로 뜨는 성수동 일대

올 상반기 서울 지역 주요 상권 중 성수동 카페거리 상가 임대료가 가장 큰 폭으로 올랐다는 분석이 최근 발표되면서, 서울 성동구 성수동이 가장 '핫'한 상권 중 한 곳으로 주목받고 있다.

지난달 31일 국회 기획재정위원회 박광온 의원(더불어민주당)이 국세청·국토교통부·한국감정원에서 제출받은 자료로 주요 지역 임대료를 분석한 결과, 성수동 카페거리 상가 임대료는 올해 상반기에 전년동기 대비 4.18% 올라 전국 소규모 상가(2층 이하 연면적 330㎡ 이하인 제1·2종 근린생활시설 등) 평균 임대료 상승률(0.1%)과 서울 지역 평균(0.3%)보다 높은 상승세를 기록했다. 임대료가 큰 폭으로 올랐다는 것은 그만큼 상권이 활성화되고 있다는 증거다.

이처럼 성수동 상권이 각광받게 된 이유에 대해 전문가들은 서울숲과 개성있는 카페들, 강남 접근성 등을 꼽는다. 게다가 허름한 공장지역이 공방 등 문화공간으로 변신하면서 성수동 일대가 '서울의 브루클린'로 불리고 있는 점도 한몫을 하고 있다는 분석이다.

김수현 등 스타들이 거주…"젊은이이들이 선호하는 곳"

성수동은 '거대한 서울의 허파' 서울숲 조성과 함께 인근 지역 재개발에 대한 기대 심리 때문에 단기간 급상승한 지역으로 꼽힌다. 특히 서울숲 인근 성수동 삼표레미콘 공장이 오는 2022년 6월 철거되고 공원으로 재탄생하게 된다는 소식이 최근 전해지면서 기대감은 더 높아진 상황이다.

성수동 상권은 서울숲역에서 뚝섬역을 거쳐 성수역에 이르는 곳으로, 서울숲 뒷편과 성수역에서 대림창고·이마트로 이어지는 카페거리 등이 대표적이다. 과거 구두·원단·가죽을 다루는 공장과 창고가 밀집한 곳이었지만 기존 수제화 거리와 갈비 골목 외에 최근 개성 있는 카페들과 공방들이 속속 생겨나고 있다.

낡은 공장과 창고의 기존 모습을 살린 갤러리 카페 등이 들어서며 옛 모습과 새로운 문화예술 복합공간·커피숍 등이 묘한 조화를 이루고 있다. 이는 뉴욕 브루클린의 공장들이 문화공간으로 탈바꿈한 것을 연상시켜 성수동이 '서울의 브루클린'이라는 별칭을 얻기도 했다. 성수동의 이러한 상권의 특색을 유지하고 지나친 임대료 상승을 막기 위해 성동구에서도 지난 8월부터 서울숲 일대에 대기업과 프랜차이즈 업소 진출 제한을 결정하기도 했다.

한강변과 '숲세권'이라는 이점으로 배후주거지 또한 신흥 부촌으로의 변신을 꾀하는 것도 눈에 띈다. 특히 성수동은 지난 2014년 원빈을 시작으로 권상우 등 연예인들이 카페거리 부근 빌딩을 매입하면서 입소문을 탔고, 서울숲 근접 최고급 주상복합 갤러리아포레에 지드래곤과 김수현 등 스타들이 거주하고, 최근 입주 후 한강 조망권으로 유명해진 주상복합 트리마제도 스타들의 잇단 구입 소식에 '부촌' 이미지를 더하게 됐다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "성수동 골목상권은 최근 SNS시대를 맞아 새로운 곳을 찾는 젊은이들이 선호하는 곳"이라면서 "입지적으로도 강남에 가까운 데다 한강변 개발계획과 맞물려 있고, 강남 재건축에서 강북 재개발로 넘어가는 최근 트렌드에도 부합하는 지역"이라고 성수동의 인기 비결을 진단했다.

미래 가치는 충분한데…"호재가 선반영된 측면"

'뜨고 있는' 성수동 상권의 경우, 관건은 유동인구라는 분석이다. 인근에 2호선과 분당선의 지하철역이 합쳐서 3개나 있고 서울숲 방문객들과 지식산업센터 근무자들이 있지만, 아직까지 서울 대표 상권들에 비해 유동인구가 풍부하지는 않다는 지적이다.

다만, 현재 서울숲 집객 효과와 더불어 향후 유동인구가 증가할 여력은 충분하다. 전문가들이 꼽은 성수동의 가장 큰 강점 중 하나인 강남 접근성 때문이다. 영동대교만 건너면 청담동으로 강남이 가까운 데다, 강남권 오피스에 비해 임대료가 60% 정도 수준으로 낮아 강남에서 이전하는 업체들도 속속 늘고 있다. 특히 지식산업센터 타운이 형성되며, 신흥 오피스촌으로 탈바꿈하고 있어 유동인구 증가에 대한 기대감이 높다. 지식산업센터는 과거 아파트형 공장으로 불리던 시설로, 공장·산업·근린생활시설 등으로 구성된 복합건물이다. 또한 다수의 연예기획사들이 강남에서 성수동으로 자리를 옮기기도 했다. 게다가 최근 분양한 대림산업의 서울숲아크로포레스트 바로 옆에 부영호텔이 아파트와 함께 들어설 예정으로 유동인구 증가에 대한 기대감 또한 더하고 있다.

이처럼 주목을 받으면서 임대료는 상당히 높게 형성되고 있다. 서울숲 인근 단독주택 단지 쪽으로 형성된 카페거리는 평당 6000만원 이상을 호가한다. 성수역에서 이마트쪽으로 이어지는 대로변 상가의 시세도 지난해 초 평당 3500만원 수준이었지만, 최근에는 이면 상가도 3500만~5000만원에 이를 정도로 훌쩍 올랐다는 것. 성수역 인근 한 부동산 중개업소에서는 "최근 2년간 임대료가 2~3배 뛴 상가들도 적지 않다"면서, "임대료 부담으로 폐업하는 가게들도 적지 않다"고 귀띔했다.

성수동의 미래가치에 대해서는 이견이 없지만, 이처럼 급상승을 거친 만큼 투자에는 신중을 기해야 한다는 의견도 있다. 유민준 신한은행 미래설계센터 부동산팀장은 "성수동 상권이 미래가치는 충분하지만 아직은 형성 단계에 있다"면서, "호재가 선반영된 측면도 있다"고 분석했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "성수동은 구로 디지털밸리에 문화적 코드를 덧입힌 듯한 독특한 컬러를 지닌다"면서, "상권도 소득이 높지는 않지만 소비 지향적이고 자기중심적인 젊은 층들을 겨냥해, 개성있는 색깔을 유지하는 것이 중요하다"고 진단했다.

☞일반 단독주택 등을 상가로 개조할 때 주의할 점은?

서울숲과 성수역 인근 카페들이 인기를 끌면서, 성수동 일대에서는 일반주택이나 소규모 공장 등을 상가로 개조하는 공사현장을 곳곳에서 볼 수 있다. 그러나 건물의 용도를 바꾸는 일인 만큼 잘 따져볼 필요가 있다.

우선, 원하는 업종을 잘 고려해서 투자 계획을 세워야 한다. 대부분의 1종 일반주거 지역에 음식점이나 카페가 들어가는 것은 어렵지는 않지만, 그 외 업종의 경우에는 여러 사항을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 특히 건물 용도에 따라 의무 주차 면적이 달라지기 때문에 유의해야 한다. 유민준 팀장은 "이 경우 초기에 계획했던 투자금액보다 훨씬 많은 금액이 투입될 수도 있어서, 일반 주택보다 근린상가를 매입하는 것이 나을 수 있다"고 조언했다.

또한 신축을 하게 되면, 과거 건물이 지어졌을 때보다 강화된 용적률과 주차 공간 확보를 해야하는 경우가 많아 리모델링을 고려해보는 것이 좋다. 선종필 대표는 "공사 비용의 큰 차이는 없지만, 투자자의 90%는 신축보다 리모델링을 선호한다"면서, "특히 필지가 적을수록 용도 변경에 따른 부담이 큰 만큼 신중을 기해야 한다"고 설명했다.
김소형기자 [e-mail]