'부동산 3법'이 지난 연말 국회를 통과함에 따라 재건축 아파트에 대한 관심이 증가하고 있다.
민간택지 분양가상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수제 2017년까지 연장, 재건축 조합원 1인 3가구 공급 허용 등을 골자로 한 부동산법 3법의 개정으로 재건축의 활성화가 예상되기 때문이다. 기존 낡은 아파트의 재건축을 통해 고급아파트를 건설, 투자수익도 늘어날 것으로 기대되는 것이다.
부동산114의 윤지해 선임연구원과 법무법인 정의의 재건축전문 강동원 변호사, 그리고 서울 개포동의 G공인 등 복수의 공인중개사들의 조언을 토대로 재건축 아파트 투자 시 체크포인트를 점검해 본다.
매도자의 조합원 자격 확인
지난해 가을 재미동포 K씨는 서울 대치동의 한 재건축 아파트를 구매했다가 낭패를 봤다. 해당 아파트 단지에 두 채의 아파트를 소유한 사람으로부터 한 채를 구입한 사실을 뒤늦게 안 것. 지난해 연말 부동산 3법이 통과되기 전까지는 재건축 조합원 한 명당 한 채만 분양받을 수 있는 자격이 주어졌다. 따라서 K씨는 조합원 자격이 없는 것이다. K씨는 현재 매도자를 상대로 법적인 절차를 밟고 있다. 이 같은 피해를 예방하기 위해서는 재건축 아파트 구입 전 조합 사무실을 방문해 조합원 명부를 확인해야 한다. 올해부터는 재건축 조합원 1인이 3가구까지 분양자격이 주어지므로 이를 기준으로 다주택자 물건의 조합원 자격 여부를 따져봐야 한다.
또한 재건축 아파트 조합원 중에는 아파트를 분양받는 대신 청산해 현금으로 받기로 결정한 사람들도 있다. 현금 청산용 재건축 아파트를 구입했다가 피해보는 경우도 종종 있어 주의를 요한다.
재건축 아파트의 조합원 자격을 얻기 위해서는 정비구역 내에 소재한 건축물 및 그 부속 토지를 소유하고 있어야 한다.
조합을 둘러싸고 소송이 많은 재건축 아파트는 피할 것
재건축 사업은 안전진단에서 입주까지 짧게는 5년에서 길게는 10년 이상 걸린다. 조합원 간 혹은 재건축 조합을 상대로 소송이 많이 걸릴 경우 재건축 절차는 끝없이 지연될 수 있다. 가령 재건축이 추진 중인 개포동 주공아파트의 경우 2단지는 재건축 안전진단 통과 후 올해 5년이 지난 가운데 오는 3월부터 이주 작업이 시작된다. 반면 같은 개포동 주공아파트 1단지의 경우 잦은 소송 등으로 재건축 절차가 지연돼 안전진단 후 12년이 지났으나 아직도 이주날짜가 정해지지 않았다.
따라서 주변 재건축 아파트 단지가 성공적으로 재건축을 했다고 해서 자신이 구입한 단지까지 재건축이 잘 진행된다는 보장은 없다. 조합 사무실이나 조합원을 통해 소송 등의 진행상황을 체크해 봐야 하는 이유다.
재건축 절차가 지지부진해 기다리지 못하고 투자금을 손해 본 상태에서 재건축 아파트를 매도하는 사례도 적지 않다. 따라서 재건축 아파트 구입 시에는 가격변동이 심하고 투자원금이 장기간 묶일 수 있는 점을 감안, 융자는 많아야 30%까지 받는 것이 적절하다는 평이다.
관리처분 후 투자가 안전
재건축은 크게 보아 11가지 절차를 통해 진행된다.
①안전진단→②추진위 구성 및 정비구역 지정→③조합설립→④사업시행 인가→⑤시공사 선정→⑥관리처분→⑦이주→⑧철거→⑨시공→⑩착공→⑪준공 순이다.
그런데 조합설립추진위원회가 승인일로부터 2년 이내에 조합설립 인가를 신청하지 않을 경우 정비구역은 해제된다. 재건축 추진이 없었던 일이 되는 것이다. 조합설립추진위원회 구성 후 조합원 간에 극심한 대립이 벌어질 경우 조합설립 인가를 신청하지 않을 수도 있다. 또 조합은 만들어졌으나 이런 저런 사유로 3년 이내에 사업시행 인가를 신청하지 않을 경우에도 정비구역에 해제돼 재건축 추진은 중단된다.
이에 따라 관리처분이 완료되었을 때 투자하는 것이 안전하다. 관리처분은 조합원들을 상대로 동·호수를 지정하고 추가 분담금 및 정산 받을 금액 등을 정하는 절차를 의미한다.
재건축이 진행 중인 아파트는 ▲사업승인 후 ▲관리처분 후 ▲이주 시 등 크게 3가지 단계에서 가격이 오르게 된다. 특히 이주 시 가격이 가장 많이 오르는 특성이 있다.
가능하면 대지지분이 큰 아파트가 유리
재건축 아파트 투자 시 개인마다 재무상황이 다르기 때문에 무 자르듯 특정 단지 투자를 권유할 수는 없다.
하지만 여력이 된다면 같은 단지 내에서도 지분이 넓은 재건축 아파트를 고르는 것이 유리하다. 재건축을 통해 조합원들에게 새 아파트를 분양할 때 지분이 넓은 아파트 소유자에게 큰 평수를 차지할 수 있는 우선권이 주어지기 때문이다. 또한 분담금이 있을 경우 이 금액이 크게 낮아질 수 있다. 재건축 아파트의 가치를 평가할 때 건물은 낡은 상태이기 때문에 보통 지분이 중요한 잣대가 된다.
또 대단지 재건축 아파트일수록 새 아파트 신축 후 편의시설이 잘 갖춰지기 때문에 상대적으로 높은 가격이 형성된다. 최소 500세대 이상의 재건축 아파트를 선택해야 투자수익을 높을 수 있다. 땅으로 치면 재건축 부지가 9917㎡(3000평) 이상 되고 진입로가 잘 마련된 곳이 유리하다.
일반적으로 용적률이 낮은 재건축 아파트가 대지지분이 많다. 용적률은 건축물 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 의미한다. 가령 330㎡(100평)의 대지위에 바닥 면적이 330㎡의 아파트가 지어졌다고 하면 해당 아파트의 용적률은 100%가 된다. 따라서 용적률이 100% 이하인 오래된 아파트는 대지지분이 상당히 크다고 할 수 있겠다.
송진현 기자 jhsong@sportschosun.com
