[재테크] '임대료 손익분기점 따져라'
기사입력 1999년 03월 15일 14시 52분
부동산은 과연 어떻게 사야 제대로 사는 것이며 투자가치가 있는 걸까.
주변시세나 입지 등의 조건으로 이를 판단할 수는 있지만 너무 추상적이다.
이럴때 부동산의 투자가치를 알아보는 묘수가 있다.
먼저 수익성 부동산의 경우.
강서구에 사는 송씨는 얼마전 1억원을 주고 조그만 상가를 매입했다.
하지만 송씨는 자기가 직접 상가를 운영할 여건이 안돼 보증금 2천만원에 월 65만원을 받기로 하고 세를 놓았다.
송씨는 과연 투자에 성공한 것일까.
통상 한달에 순수 투자비의 0.8% 정도의 수익이 나면 투자가치가 있는 것으로 판단한다.
송씨의 경우 순투자비는 매입비용 1억원에서 보증금 2천만원을 제외한 8천만원인데 이의 0.8％는 64만원.
그런데 송씨는 매월 65만원의 임대료를 받고 있으니까 올바른 투자를 했다는 계산이 나온다.
다음으로 주택을 전세로 놓았을 경우.
이때는 매월 투자액의 0.7% 내외의 수익이 나오면 투자성있는 주택으로 본다.
따라서 1억원짜리 주택을 전세로 놓았다면 월 70만원 정도의 수입이 있으면 올바른 투자가 되는 셈.
그런데 전세가는 통상 주택시세의 절반가격으로 정해지는게 보통인 만큼 1억원짜리 주택의 전세가는 5천만원 정도다.
이 경우의 수익성을 판단하려면 전세를 월세로 바꿔 환산해 보면 된다.
이전에는 전세금의 2%를 월세로 계산했지만 현재는 금리하락을 감안해 1.5%로 계산한다.
그런데 5천만원의 1.5%는 75만원이므로 `기준수입' 70만원을 5만원이나 초과한 셈.
결론적으로 1억원짜리 주택을 5천만원에 전세준 것은 아주 합리적인 투자라는 결론이 나오는 것이다.
앞으로 부동산 투자는 이처럼 계산기를 두들겨보고 할 일이다.
정광영[한국부동산경제연구소장]
