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2016년 부동산 시장의 움직임에 귀추가 주목되고 있다.
변경되는 주택담보대출규제와 미금리 인상 여파, 주택 공급과잉 등의 영향을 감안하면 올해 부동산 시장 전망은 매우 복잡해진다. 전문가들은 신규분양 거래, 상가, 토지 등은 모두 힘이 떨어져 시장의 활기가 떨어질 것으로 분석했다. 특히 전세 매물 감소와 함께 월세화 현상이 심화되고 미분양이 증가하면서 지방부터 타격이 올 것으로 예상했다.
부동산 관계자들은 "지난해 유독 심했던 전세난은 올해에도 서울 강남을 중심으로 지속될 것으로 보이며, 그 여파로 월세도 가파른 상승곡선을 그릴 것으로 보인다."고 분석했다.
2015년 부동산시장은 10년만의 최대 활황기로 KB국민은행에 따르면 아파트 매매가 5.06% 상승했으며 거래량은 110만5820건으로 2014년 대비 21%나 증가했으니 그 열기를 짐작할 수 있다.
다만 올해는 주댁담보대출금리의 상승과 공급과잉이 핵심이슈다. 공급의 경우, 작년 52만가구 공급에 이어 올해만 33만 가구가 예정되어 있어 미분양 매물이 발생할 것이라는 예측이 주를 이루고 있으며, 아파트담보대출금리의 경우도 수차례에 걸쳐 상승할 것이라는게 중론이다. 결국 모든 결과는 실수요자를 중심으로 움직이 때문에 떨어지는 집값, 올라갈 주택담보대출금리를 감안해 전월세로 살아갈 것이지, 내집장만을 할 것인지에 대한 고민은 계속될 것으로 보인다.
이처럼 작년 내내 전세매물이 모자라다보니 매매가에 육박하는 전세값 상승이 초래되었으며, 이에 저금리 아파트담보대출조건을 발판삼아 매매로 돌아선 수요자가 많았다.
어쩔수 없이 주택담보대출금이 늘어나는 상황이 되다보니 중대형 아파트 보다는 전용면적 84㎡ 이사의 중소형 아파트가 큰 성장세를 보였으며, 빌라, 단독주택 등의 성장세가 두드려졌다. 특히 핵가족이 늘어나는 시대흐름에 중대형 아파트 못지않은 중소형아파트 신규 분양매물이 쏟아지면서 점유율이 약 90%에 달하는 등 호조를 보였고, 이러한 현상은 올 해도 이어갈 전망이다.
한편, 미국 금리 상승으로 인한 움직임은 즉각적으로 나타나고 있다.
12월17일 미연방준비제도(FED연준) 연방공개시장위원회(FOMC)가 정례회의를 통해서 9년만에 첫 금리인상을 한 이후 앞으로도 3~4차례의 금리 인상이 예상되는 상황으로 우리나라 아파트담보대출금리 및 부동산 시장에 시차를 두고 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다.
미금리 상승 이후 주택담보대출금리의 지표인 코픽스(COFIX : 자금조달비용지수) 금리가 두달 연속 상승했으며, 11월 신규코픽스는 0.09% 상승해 1.66%를 기록하면서 10개월 마에 상승세로 돌아섰다.
코픽스 상승은 은행금리에 영향을 끼쳐 이미 예금은행의 주택담보대출금리는 3%를 넘어서고, 예금금리 역시 두 달째 상승곡선을 그리고 있다.
우리은행 가산금리는 11월 1.09%에서 1.19%로, 기준금리는 1.89%에서 2.03%로 인상했다. KB국민은행도 11월에 2.84%였던 금리를 12월에 3.09%로 올렸다. 신한은행은 2.89% 에서 3.09%로, 우리은행은 2.98%에서 3.22%로 인상했다. 시중은행의 아파트담보대출금리가 오른 것은 미국 연방준비제도(연준)의 기준금리 인하에 영향을 받은 것으로 풀이된다.
또한, 부채는 늘고 소득은 주춤한 현상이 연초까지 이어지면서 영세자영업자와 취약계층에 큰 부담이 갈 수 있다는 분석도 나오고 있다. 작년 한해동안 매 분기마다 기록적으로 증가한 주택담보대출을 포함한 가계부채는 이미 한계에 다다랐으며, 하반기에는 아파트담보 집단대출이 10조원 이상 늘어나면서 분양계약 이후 2년간 발생할 이주비,중도금,잔금대출 등으로 인한 부담이 큰 상황이다.
여기에 서민의 가장 큰 축을 담당하는 자영업자들의 대출규모도 부실위험이 나타나고 있다.
작년 6월 말 기준으로 519조를 넘어선 자영업자 대출은 대부분 신용등급이 낮고 고금리 대출 비중이 높아 그 위험성이 더욱 크다. 경기에 민감한 도소매업, 음식숙박업이 주를 이루고 있어 요즘과 같은 불경기에는 더욱 부실현실화가 가까워져 보인다.
이처럼 문제화되고 있는 가계부채 문제를 해결하기 위해서는 정부차원의 노력도 중요하지만 가구별 부채점검을 통한 효율적인 부채관리가 우선시 되어야한다.
첫째, 보유하고 있는 부채별 금리를 파악하여 만기가 짧은 부채부터 상환하는데 집중해야한다.
대부분의 가정이 저금리 은행대출 뿐만 아니라 대부업체,저축은행 대출은 물론 신용등급에 영향을 주는 현금서비스, 카드론 등을 사용하고 있는 상황으로 상환순서를 정하여 리스크가 큰 부채부터 해결하는 것이 유리하다. 또한 연체를 피하기 위해 대출로 돌려막는 경우는 더욱더 어려운 상황으로 몰릴 수 있기때문에 규모와 함께 기간을 동시 고려하여 갚아나가는 것이 중요하다.
둘째, 주택담보대출은 금액자체가 매우 큰 부분을 차지하기 때문에 현재 유지중인 주택담보대출보다 금리가 낮은 대출로 아파트담보대출갈아타기를 하여야 한다. 또한, 여전히 저금리 시대임을 감안하면 저축을 통한 이득의 증가분 보다 지출을 줄일 수 있는 방법을 찾는 것이 효율적이다.
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