2014년말 부동산3법(재건축초과이익환수 3년 유예연장, 민간택지 분양가상한제 폐지, 재건축 조합원 1인 1가구제 폐지)이 국회를 통과한 후 재건축ㆍ재개발 시장에 따스한 봄바람이 불고 있다.
기준금리가 역대 최저치로 인하됨에 따라 정비사업 진행 시 금융비용이 줄었고 투자자의 부담도 한결 가벼워지게 됐기 때문이다. 또 9.1 부동산 대책을 통해 신도시 및 택지지구 지정을 중단하는 택지개발촉진법 폐지를 발표하면서 주택 공급물량 감소가 예상되자 도심 내 신규 주택공급이 가능한 재건축ㆍ재개발 사업장에 대한 관심이 커지고 있다.
▣ 부동산 경기회복에 규제완화까지~제2의 아크로리버파크를 꿈꾸는 서울 재건축 아파트
부동산114(www.r114.com)에 따르면 2015년 1분기 서울 재건축 아파트 매매가격은 2.17% 상승했다. 지지부진하던 부동산3법이 작년 말 국회 문턱을 넘자마자 서울 재건축 아파트 가격이 가파른 상승세를 보였다. 규제완화로 재건축 사업의 수익성에 대한 기대감이 커졌고 분양시장의 호조세, 금리인하로 인해 투지심리가 개선된 영향이다. 이에 투자자들의 시선이 다시금 재건축 아파트로 쏠리고 있다. 실제 서초구 반포동 신반포1차를 재건축 한 아크로리버파크2차가 평균 17.38대 1의 청약경쟁률을 기록하는 등 재건축 아파트의 분양흥행이 인근 재건축 아파트 가격을 자극했고 재건축 조합도 사업추진을 위한 발걸음을 빨리 하고 있다.
2014년에는 7.24, 9.1대책을 통해 LTVㆍDTI 금융규제 완화를 시작으로 재건축 소형의무비율 폐지, 안전진단 기준완화, 공공관리제 선택적용, 재건축 연한완화 등 과거 부동산 시장 과열기에 도입됐던 규제들이 완화되거나 폐지하기로 했다. 연말 부동산3법이 극적으로 국회를 통과한 이후 분양시장 흥행과 금리인하 등 호재에 힘입어 2015년 1분기 재건축 아파트가격은 오름세가 나타났다.
서울 아파트 시장의 중심인 강남4구 재건축 아파트는 2015년 1분기 동안 2.33% 상승하며 서울 재건축 시장을 이끌었다. △강동(3.31%) △서초(3.00%) △송파(2.51%) △강남(1.67%) 순으로 재건축 아파트값이 상승했다. 강동은 둔촌동 둔촌주공(조합설립인가)이 작년 말 건축심의 통과 이후 사업시행인가가 가시권에 들어오면서 2,000만원-3,000만원 가량 올랐고 고덕주공6단지(사업시행인가)가 시공사 선정을 전후로 3,000만원 정도 상승했다. 서초는 작년 3.3㎡당 평균 분양가가 4,000만원이 넘었음에도 분양에 성공한 아크로리버파크2차의 분양흥행에 자극 받은 반포동 일대 재건축 아파트가 사업 속도를 높이면서 가격이 올랐다. 반포동 주공1단지가 1억원-1억 5,000만원, 최근 통합 재건축을 추진 중인 신반포3차(조합설립인가)와 경남(조합설립인가)이 8,000만원- 1억 5,000만원 가량 1분기 동안 상승했다.
송파는 1월 관리처분계획인가를 받고 철거와 일반분양을 앞두고 있는 가락동 가락시영이 2,000만원-5,000만원 가량 올랐고 잠실동 주공5단지(조합설립인가)가 조합장 구속사태 영향에도 불구하고 3,500만원 정도 올랐다. 강남은 1월 관리처분계획인가를 받은 삼성동 상아3차가 지하철9호선 삼성중앙역 개통과 한전부지 개발호재에 힘입어 면적별로 2,000만원-1억원가량 올랐다. 개포동 시영도 재건축 규제완화 이후 기대감에 2,000만원-4,000만원 정도 상승했다.
재개발
▣ 기지개 키는 재개발 시장, 택촉법 폐지 반사이익 높아져
서울시가 추진해오던 뉴타운, 재개발 출구전략이 1년 더 연장됐다. 올해 1월을 마감기한으로 정하고 의욕적으로 출구전략을 추진했으나 막바지에 달하면서 매몰비용 문제를 비롯해 조합과 비대위간의 갈등으로 좀처럼 속도를 내지 못하고 2015년 1분기 동안 염리 4구역 등 4개구역만이 정비구역지정에서 해제됐다. 이로써 총 606개 도시정비사업에 대한 실태조사를 실시한 결과 189개 사업장(2015년 3월기준)이 대해 추진위나 조합의 해산, 구역지정을 해제했다.
반면 사업의 계속 추진이 결정된 재개발 사업장은 잰걸음으로 사업 추진 속도를 높이고 있다. 최근 몇 년째 계속되는 전세난과 택지개발촉진법 폐지로 재개발 사업의 몸값이 높아졌고 민간 택지에 대한 분양가 상환제 폐지가 수익성 향상으로 이어질 것이라는 기대감이 반영됐기 때문이다.
부동산114가 뉴타운ㆍ재개발구역에 출시된 매물을 기준으로 산정한 서울 재개발구역 지분가격은 2015년 1분기(3월)기준 3.3㎡당 2,464만원으로 전분기 대비 29만원 상승했다. 작년 지방선거의 개발 공약과 규제완화에 대한 기대감으로 2,583만원까지 오른 지분가격은 선거 이후 2,430만원까지 떨어진 뒤 소폭 회복 중이다. 7.24대책에 이은 9.1대책에 공공관리제 선택적용, 임대주택 의무건설비율 완화 등 재개발 사업 지원책이 발표됐고 분양가상한제 폐지가 국회의 문턱을 넘으면서 향후 수익성 개선에 대한 기대감에 매도자들이 매물을 회수하거나 매도호가를 올리고 있는 분위기다.
최근 시공사를 선정하며 사업 추진속도를 높이고 있는 서대문구 홍제3구역(사업시행인가)이 종전 3.3㎡당 1,638만원에서 1,734만원으로 96만원 올랐다. 동작구 흑석3재정비촉진구역(조합설립인가)도 건축심의 통과 후 사업시행인가를 앞두고 2,647만원에서 336만원이 오른 2,983만원의 시세를 보였다. 또 서울 재개발 사업의 중심 한남3구역(조합설립인가)은 규제완화와 향후 수익성 개선에 대한 기대감으로 487만원 오른 4,393만원에 지분가격 시세가 형성됐다.
다만 서울 재개발 사업장의 거래량은 많지 않고 매수를 위한 적극적인 움직임도 나타나지 않고 있다. 뉴타운ㆍ재개발 출구전략이 매몰비용에 발목을 잡히면서 지지부진하자 투자의 확실성을 갖지 못한 것으로 분석된다.
▣ 향후 재건축 재개발 사업의 성공여부? 분양가에게 물어봐
연초부터 서울 주택시장의 회복움직임과 수도권 1순위 가입기간을 종전 2년에서 1년으로 단축하는 청약제도 개선으로 분양시장의 흥행이 이어지자 사업 막바지에 달한 재건축ㆍ재개발 시장에도 훈풍이 불고 있다. 또 4월부터 민간택지에 대한 분양가 상한제가 폐지된다. 일단 정비사업의 수익성에 큰 영향을 미치는 분양가에 대한 족쇄가 없어졌다는 점에서 향후 재건축ㆍ재개발 사업에 대한 전망은 긍정적이다. 하지만 주택시장이 투자목적에서 실수요 위주의 시장으로 재편되는 시점에서 정비사업의 수익성 향상을 위해 과도한 분양가 상승은 오히려 독이 될 수 있다. 분양가 상승이 양날의 칼이 되어 미분양으로 이어질 우려가 있기 때문이다. 특히 이미 미분양으로 홍역을 치른 강북권 재개발 사업장은 수요자의 눈높이에 맞는 분양가 산정을 위해 시공사와 정비사업조합의 고민은 더욱 깊어질 것으로 예상된다.
송진현 기자 jhsong@sportschosun.com
