'상전벽해(桑田碧海).'
서울 마포구 상암동 디지털미디어시티(DMC)역 상권에 딱맞는 사자성어다.
과거 서울시의 쓰레기 매립장이었던 '난지도' 일대는 2000년대 초부터 상암동 개발이 본격화되면서 첨단 디지털 미디어·엔터테인먼트(M&E) 특화 권역으로 탈바꿈했다.
방송사와 정보기술(IT) 기업들이 속속 이곳에 자리를 잡으면서 서울 서북지역의 주요 상권으로 급부상했다. 지난 1월 기준 약 480개 업체가 입주해 있으며, 종사자는 4만여명에 달하는 것으로 추산되고 있다.
이로 인해 새로 지은 고층건물 사이로 대형 프랜차이즈업체와 개성있는 맛집들이 속속 들어서고 있다. 상암DMC역 일대가 이처럼 변신하자 젊은이들의 발길까지 이어지면서 홍대 인근을 연상시킬 정도로 상권이 살아나고 있다.
▶홍대 인근과 유사하게 골목마다 주택형 상가 속속 들어서…임대료 '쑥쑥'
2000년대 들어 한류와 방송 콘텐츠 시장이 성장되면서 서울시는 2002년부터 마포구 상암동 56만9925㎡(약 17만평) 부지에 상암 DMC를 조성했다. 상암 DMC지구는 MBC, SBS, KBS, YTN, JTBC, CJ E&M 등 방송사를 비롯해 관련 기업들이 입주하면서 거대한 미디어·엔터테인먼트의 특화권역으로 면모를 갖췄다.
주변엔 월드컵아파트 단지로 불리는 1만여 가구 규모의 주거 단지도 들어서면서 인구가 유입됐다. 또한 2009년 신설된 DMC역은 현재 서울지하철 6호선·경의선·인천국제공항철도 등 3개 노선이 지나고 있다. 내부순환도로, 강변북로 등이 인접해 있어 교통도 편리하다.
대체로 기업 이전으로 인구가 유입되고, 유입된 인구는 소비를 불러일으키면서 상권이 형성된다. 여기에 국내외 관광객들이 미디어 특화권역을 찾으면서 이곳 상권은 점차 확대, 성장하고 있다. 디지털미디어시티역 8번·9번 출구는 4년 전까지만 해도 대부분 주택가를 이뤘지만 현재 술집, 밥집, 카페 등 다양한 골목 상권으로 변신했다.
프랜차이즈 음식점과 더불어 개인 가게들도 속속 개업하면서 소비자들의 발길이 이어지고 있다. 특히 젊은 층과 직장인들의 눈길을 끄는 다양한 맛집이 들어서면서 홍대 인근 상권과 유사한 분위기를 자아낸다.
이처럼 상권이 확장되면서 상가 임대료도 상승을 거듭하고 있다. 부동산114에 따르면 상암동 상가의 평균 임대료는 2014년 1분기 ㎡당 3만3000원에서 올해 1분기 ㎡당 4만5000원으로 약 36% 가량 올랐다. 또한 서울 소재 상가 평균 임대료가 올해 1분기 ㎡당 3만2700원, 2분기 3만3100원, 3분기 3만3700원인데 비해 상암동의 임대료는 같은 기간 각각 4만5000원, 4만1000원, 3만9000원으로 15~38% 가량 더 높았다.
한국창업부동산정보원의 조사에 따르면 상암동 DMC역 메인 상권의 평균 시세는 1층 66㎡ A급 점포가 보증금 5000만~7000만원, 월세 200만~300만원, 권리금 7000만~1억원, B급 점포는 보증금 3000만~4000만원, 월세 150만~180만원, 권리금 3000만~4000만원 정도로 형성돼 있다. 실제 온라인에는 1층 173㎡ 넓이의 주류 전문점의 경우 권리금 1억원, 보증금 3000만원, 월세 300만원에 임대매물로 올라와 있다.
인근 공인중개사는 "이곳 골목 임대료는 3.3㎡당 10만원 전후의 월세가 형성돼 있고 3.3㎡당 매매가는 3500만~4300만원에 달한다"며 "앞으로 가격이 더 올라가면 올라갔지 내려갈 가능성은 적을 것으로 예상된다"고 전했다. 이어 "경의선 폐선 부지 위에 조성된 경의선숲길 공원화 사업이 기존 가좌역에서 내년 6월엔 DMC역까지 확대될 예정이어서 상암동 DMC 상가 임대료 증가세는 이어질 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
▶테마가 있는 퓨전주점·식당 등 아이템 차별화 필요
상암 DMC지구의 빌딩숲은 현재도 확산되고 있는 중이다. DMC역 2번 출구 앞 부지에는 롯데의 대규모 쇼핑몰이 들어올 예정이지만 주변상인들의 상권침해 논란으로 공사가 주춤한 상태다. 향후 공사부지에 건축물이 들어설 경우 2번 출구에서 8~9번 출구인 팬택, K-BIZ중소기업DMC타워 후문까지 상권이 하나로 연결될 것으로 예상된다.
또한 메인상권인 DMC역 9번 출구에서 약 20m 떨어진 거리에는 골목마다 주택과 상가가 혼재된 상권이 나온다. 전형적인 주택형 상가로 1층 대부분이 상가이고 2층은 거주 주택으로 사용하고 있는데 최근 2층도 음식점, 커피숍, 주점 등 영업장으로 바꾸는 인테리어 공사가 한창이다.
특히 9번 출구 골목상권을 따라 올라가면 길 건너 방송가 MBC, SBS, KBS 등 지상파 방송사와 YTN, JTBC, CJ E&M 등 미디어 기업들이 몰려있다. 저녁 퇴근길에는 길 건너 9번 출구 상권으로 직장인들이 삼삼오오 몰려든다. 주말엔 인근 주민들과 관광객들이 맛집을 찾는 발길이 이어지고 있다.
그러나 상권이 크더라도 그 상권과 어울리지 못하면 살아남을 수 없다는 게 창업업계의 설명이다. 창업전문가들은 DMC 단지에 걸맞은 음식점과 테마가 있는 퓨전주점 등 이색적이고 차별화된 아이템으로 분위기를 갖춰 특색과 개성으로 승부해야 한다고 조언하고 있다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "DMC 단지의 경우 대표적인 주택형 상권으로, 연트럴파크로 주목받고 있는 연남동 일대 상권과 유사하다"면서 "골목마다 기존 주택을 상가로 리모델링하는 공사가 곳곳에서 이뤄지고 있다"고 말했다.
권 이사는 "DMC 단지 내에는 주로 입주기업의 구내식당이 있고 주류를 판매하는 음식점이 없기 때문에 퇴근 이후 DMC역 8번·9번 출구 인근의 음식점들이 성황을 이룬다"며 "식사와 술을 함께 즐길 수 있는 음식점, 주점과 같은 업종이 유망하며 현재 초밥집, 고기집 등이 장사가 잘되고 있다"고 설명했다.
이어 그는 "창업을 한다면 리스크를 조금이라도 줄이기 위해 입점해 있는 기업의 성향과 직장인의 소비패턴을 알아야 하고 고객이 꾸준히 유입할 수 있는 차별화된 전략을 생각해야 한다"면서 "상암 DMC의 골목상권은 앞으로 확장성이 높아 주변 기업들의 직장인 수요와 더불어 부동산가치는 한동안 올라갈 것으로 전망된다"고 덧붙였다.장종호 기자 bellho@sportschosun.com