올해 주택매매를 앞두고 있는 실수요자들이 주택담보대출 조건 변경사항에 고민이 깊어지고 있다.
은행별 아파트담보대출금리비교 사이트 '모기지 맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자는 '2월1일부터 수도권을 시작으로 새로운 주택담보대출 조건이 실시되었다. 작년 부터 예고되었던 부분이지만 막상 실행이 되자 개인의 상황에 따라 대출상환 조건이 변경되는 많은 분들이 매매 자체를 망설이는 상황까지 발생하면서 주택시장 자체가 움츠러드는 모양새다.'고 전했다.
여신심사 선진화 가이드라인은 2월1일 수도권을 시작으로 5월2일 전국으로 확산 적용되며, 전체적으로 주택담보대출 심사가 강화되어 무리한 주택담보대출을 지양하여 가계부채 건전성을 높이기 위함이다.
때문에 전세입자와 주택매매대출금이 집값 대비하여 낮은 대출자는 큰 변동사항이 없지만 집값 대비 대출금(LTV)나 소득 대비 원리금 상환액(DTI)가 60%를 넘어가게 되면 버거치식, 즉 원금과 이자를 동시에 갚아나가게 되어 매월 적지 않은 이자에 가계부담이 늘어날 수 있다.
다만 집값대비 대출금이 60%를 넘더라도 소득대비 원리금 상환액이 30% 이하인 경우, 즉 가계소득이 대출을 상환하는데 문제가 없다고 판단될 경우 1년 이상 이자만 내는 거치식 대출이 가능하다.
이로 인해 규제 강화를 앞두고 신한은행, 국민은행, 하나은행, 농협은행 등 주요은행의 주택담보대출 잔액은 지난달 기준 전월보다 2554억원이나 낮은 258조5018억원에 그쳤고 지난해 12월 증가액과 비교하면 4조5천억원이나 줄어들어 명확하게 비교된다.
주택시장은 거래가격과 거래량 모두 주춤하는 등 움츠러드는 모양새다.
부동산 전문가들은 금번 선진화가이드의 경우, 무리하게 대출을 받는 사람에게는 영향이 있겠지만 적절한 주택 아파트담보대출을 받는 사람들에게는 문제가 없는 상황으로 점차 안정화 될 것이라는 추측이다.
특히 아파트 분양시 집단대출을 받거나 사업자 명의로 상가 및 오피스텔 담보대출을 받는 경우에는 금번 가이드라인이 적용되지 않는 등 예외사례도 있어 주택난의 근본적인 문제에는 영향이 없을것이라는 해석이다.
이와 같은 변경되는 주택담보대출 조건에 따른 금융사별 금리와 한도는 인터넷을 통해서 쉽게 확인이 가능하다. 아파트담보대출 금리비교 서비스를 이용할 시 변경되는 조건과 고객의 상환능력 등을 감안하여 최적의 주택담보대출상품을 선택할 수 있도록 무료상담 서비스를 제공하여 아파트담보대출을 앞둔 이들의 편의를 돕고 있다.
우선 주택담보대출을 앞두고 있는 모든 예비 대출자들은 원천징수영수증이나 소득금액증명원 등의 소득수준을 증명할 수 있는 자료가 필수적이며, 변동금리 주택담보대출을 계획중인 예비 대출자들은 '상승가능금리(Stress Rate)가 적용되어 금리 변동에 따라 해당 기준을 적용, 총부채 상환비율이 80%를 넘어갈 경우 고정금리로만 대출을 가능케 하거나 대출금액 자체를 낮춰야 하는 등 신경써야 할 부분이 많아지고 있다.
이와 같은 불확실성에 주택구매를 늦추는 현상이 연초부터 심화되는 분위기다.
머니투데이와 KB국민은행이 작년 연말 11일간 KB부동산 회원 7009명(유주택자 4881명, 무주택자 2209명)을 대상으로 공동조사한 [주택구매 및 수익형 부동산 투자의향] 설문조사에 의하면 약 70%가 올해 주택가격이 하락(39.2%), 보합(31.6%)세를 보일 것으로 예상했다.
주택구매시기를 묻는 질문에는 올해(18.1%), 2018년 이후(23.1%), 정부의 추가대책 이후(21.7%)로 나타나는 등 올 한해 주택시장의 불확실성을 명확하게 드러냈다.
또한, 국민은행이 발표한 주택구매력지수(HAI)에 의하면 2015년 7월 전국 아파트 HAI가 167.4를 기록한 이후 지속적으로 떨어지는 추세다. 이 지수는 주택담보대출을 받은 후 원리금을 상환할 수 있는 능력을 나타내는 것으로 100 이하일 때는 주택담보대출금이 소득이 비해 높다는 뜻이다.
특히 부동산 지표의 중심이 되는 강남 3구 아파트 매매가 까지 이례적으로 하락하고 있는 등 조심스런 접근이 필요하다. 강남 재건축 이슈와 실수요자들의 지켜보자는 심정을 감안하면 매매시장의 몰락으로 속단하기는 어렵지만 당분간 보합세일 가능성은 매우 높아보인다.
더불어 최근 고정금리와 변동금리의 움직임이 엇갈리면서 가뜩이나 선택의 폭이 줄어던 주택담보대출에 더욱 혼란을 주고 있다.
변동금리 주택담보대출의 경우, 1월31일 조사된 내용에 따르면 조금씩 상승하고 있다.
우리은행 변동금리 주택담보대출의 경우, 12월 3.06~4.36%에서 3.12~4.42%로 소폭 상승했으며, 하나은행의 변동금리 주택담보대출은 3.03~4.73% 에서 3.04~4.74% 로 올랐고, 신한은행 주택담보대출 변동금리는 3.11~3.47%에서 3.13~4.49%로 상승했으며, 농협은행의 변동금리 주택담보대출은 3.35~4.65%에서 3.24~4.71%로 올랐다.
유일하게 2%대를 유지하고 있있던 국민은행의 주택담보대출 변동금리는 3.08~4.38%로 상승하여 더 이상 2%대 금리는 찾아볼 수 없다.
은행 관계자에 따르면 최근 주택 아파트담보대출을 신청하는 대출자들의 경우 약 70%가 변동금리를 선택하는 상황이지만 미금리 인상에 따른 향후 금리를 감안하면 시장상황을 지켜보며 대응하는 것이 유리하다고 조언한다.
이처럼 문제화되고 있는 가계부채 문제를 해결하기 위해서는 정부차원의 노력도 중요하지만 가구별 부채점검을 통한 효율적인 부채관리가 우선시 되어야한다.
첫째, 보유하고 있는 부채별 금리를 파악하여 만기가 짧은 부채부터 상환하는데 집중해야한다.
대부분의 가정이 아파트담보대출 뿐만 아니라 대부업체,저축은행 신용대출은 물론 신용등급에 영향을 주는 현금서비스, 카드론 등을 사용하고 있는 상황으로 상환순서를 정하여 리스크가 큰 부채부터 해결하는 것이 유리하다.
둘째, 주택담보대출은 금액자체가 매우 큰 부분을 차지하기 때문에 현재 유지중인 주택담보대출보다 금리가 낮은 대출로 아파트담보대출갈아타기를 하여야 한다. 또한, 여전히 저금리 시대임을 감안하면 저축을 통한 이득의 증가분 보다 지출을 줄일 수 있는 방법을 찾는 것이 효율적이다.
셋째, 이자부담을 감당할 수 있는 선에서 대출을 받아야한다. 즉 이자부담이 가처분소득의 30%를 넘기지 않도록 하는 것이 중요하다. 작년 저금리 아파트 담보대출자들의 상당수가 주택담보대출의 목적 외 생활비의 명목으로 사용한 것으로 밝혀졌듯이 빚없이 살수 없는 사회인 것은 분명하지만 상환능력을 넘어서는 순간 헤어나올 수 없는 빚의 늪으로 빠져드는 사례가 급증하고 있다.
금융사별 주택 아파트담보대출서비스 모기지 맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자는 '대부분의 사람들이 주택담보대출 부채의 부담을 크게 느끼면서도 이자 절감을 하기 위한 방법을 모르고 살아가고 있다. 급변하는 아파트담보대출금리 정책을 정확히 알기도 어렵고, 일일이 은행방문 상담을 통해 해결하기엔 시간적 여유가 크게 모자라기 때문이다. 이러한 부분을 해소하기 위해 당사와 같은 아파트담보대출금리 비교사이트가 있으니 은행방문 상담이 어렵다면 아파트담보대출금리비교 서비스를 이용해 상담 받는 것이 유리한 시점이다.'고 전했다.
주택 아파트담보대출금리비교 서비스는 1금융권(KB국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 외환은행, NH농협은행, 기업은행, SC제일은행) 및 저축은행,보험사에서 제공하는 주택 아파트담보대출금리한도 및 우대금리 조건은 물론, 전세자금대출조건, 주택아파트담보대출갈아타기, 아파트후순위담보대출, 주택구입자금대출 등의 상담이 가능하다. 투자에 관심이 있는 분들은 빌라,상가,오피스텔 등의 주택담보대출 상담도 받아볼 수 있다.
주택담보대출 만기, 고정금리 선택 여부, 원금 분할상환 등의 세부조건에 따른 금융사별 금리와 한도, 월평균상환액, 중도상환수수료 등 아파트 담보대출을 받으려는 사람들이 궁금해 할 핵심을 홈페이지에서 확인할 수 있음은 물론 1:1 무료상담을 통해 간편하게 확인할 수 있다.
또한, 고금리 대출의 부담이 큰 대출자들을 대상으로 개인/법인사업자대출, 직장인신용대출, 햇살론 대환대출자격 등의 상담과 고객 편의를 위한 대출이자계산기 및 포장이사가격비교 등의 서비스를 개인정보 유출의 위험 없이 무료로 제공한다.