2016년 부동산 시장의 움직임에 귀추가 주목되고 있다.
지난해의 경우 저금리가 년간 내내 지속됨과 동시에 전세매물의 부족, 전세가의 지속적인 상승으로 은해 은행권의 주택담보대출이 70조원을 돌파하는 등 역대 최대치를 경신했다. 여기에 올해초부터 미금리 인상이 반영되어 은행별 아파트담보대출금리가 상승추세로 접어들면서 변동금리 상품을 이용중인 주택다보대출자들의 부담이 늘어나고 있는 상황이다.
은행별 아파트담보대출금리비교 사이트 '모기지_맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자는 '작년 12월 기준 가계대출이 78조6천억원이었는데 그중 주택담보대출이 60조를 넘어선다. 2014년 37조였던것을 감안하면 약 두배정도 늘어난 금액으로 작년은 보기 드문 부동산 호황을 누렸다 다만 작년 연말부터 미기준금리 상승의 영향으로 금리시장상황이 변하면서 2015년 12월 금리는 11월 보다 0.08% 상승한 3.12%로 오르는 등 2개월 연속 상승을 하고 있어 작년과 같은 호조는 기대하기 어렵다는 분위기다.'고 조언했다.
2015년 부동산시장은 10년만의 최대 활황기로 KB국민은행에 따르면 아파트 매매가 5.06% 상승했으며 거래량은 110만5820건으로 2014년 대비 21%나 증가했으니 그 열기를 짐작할 수 있다.
다만 올해는 주댁담보대출금리의 상승과 공급과잉이 핵심이슈다.
주택산업연구원이 한국주택협회와 대한주택건설협회에 소속된 500여개 이상의 회원사를 대상으로 조사하여 지난 20일 발표한 [1월 주택경기실사지수(HBSI)]에 따르면 주택사업환경지수가 2개월 연속 기준선(100)을 밑도는 52.6 포인트를 기록하는 등 주택경기 하락이 나타나고 있다.
서울과 제주도가 70 이상을 기록했을 뿐, 경기도를 포함한 충북,충남,전북 지역은 48선을 기록하면서 급격하게 하락하고 있으며, 작년 11월 이후 미금리 인상과 주택담보대출규제, 신규단지공급과잉 등으로 급격하게 악화되고 있다.
이와 같은 불확실성에 주택구매를 늦추는 현상이 연초부터 심화되는 분위기다.
머니투데이와 KB국민은행이 작년 연말 11일간 KB부동산 회원 7009명(유주택자 4881명, 무주택자 2209명)을 대상으로 공동조사한 [주택구매 및 수익형 부동산 투자의향] 설문조사에 의하면 약 70%가 올해 주택가격이 하락(39.2%), 보합(31.6%)세를 보일 것으로 예상했다.
주택구매시기를 묻는 질문에는 올해(18.1%), 2018년 이후(23.1%), 정부의 추가대책 이후(21.7%)로 나타나는 등 올 한해 주택시장의 불확실성을 명확하게 드러냈다.
또한, 국민은행이 발표한 주택구매력지수(HAI)에 의하면 2015년 7월 전국 아파트 HAI가 167.4를 기록한 이후 지속적으로 떨어지는 추세다. 이 지수는 주택담보대출을 받은 후 원리금을 상환할 수 있는 능력을 나타내는 것으로 100 이하일 때는 주택담보대출금이 소득이 비해 높다는 뜻이다.
이렇게 떨어지는 HAI는 연말에 가서는 88까지 떨어지는 등 아파트담보대출의 부담도가 매우 높아지고 있는 상황이다.
특히 부동산 지표의 중심이 되는 강남 3구 아파트 매매가 까지 이례적으로 하락하고 있는 등 조심스런 접근이 필요하다. 강남 재건축 이슈와 실수요자들의 지켜보자는 심정을 감안하면 매매시장의 몰락으로 속단하기는 어렵지만 당분간 보합세일 가능성은 매우 높아보인다.
한편, 미국 금리 상승으로 인한 움직임은 즉각적으로 나타나고 있다.
12월17일 미연방준비제도(FED연준) 연방공개시장위원회(FOMC)가 정례회의를 통해서 9년만에 첫 금리인상을 한 이후 앞으로도 3~4차례의 금리 인상이 예상되는 상황으로 우리나라 아파트담보대출금리 및 부동산 시장에 시차를 두고 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다.
미금리 상승 이후 주택담보대출금리의 지표인 코픽스(COFIX : 자금조달비용지수) 금리가 세달 연속 상승했다. 지난 15일 발표된 12월 신규코픽스는 1.72로 작년 11월부터 상승중이다. 신규 취급액 기준 코픽스가 잔액기준코픽스보다 빠르게 움직이는 것을 반영하면 추후 주택담보대출의 금리도 소폭 상승할 가능성이 매우 높다.
우리은행 가산금리는 11월 1.09%에서 1.19%로, 기준금리는 1.89%에서 2.03%로 인상했다. KB국민은행도 11월에 2.84%였던 금리를 12월에 3.09%로 올렸다. 신한은행은 2.89% 에서 3.09%로, 우리은행은 2.98%에서 3.22%로 인상했다. 시중은행의 아파트담보대출금리가 오른 것은 미국 연방준비제도(연준)의 기준금리 인하에 영향을 받은 것으로 풀이된다.
또한, 부채는 늘고 소득은 주춤한 현상이 연초까지 이어지면서 영세자영업자와 취약계층에 큰 부담이 갈 수 있다는 분석도 나오고 있다. 작년 한해동안 매 분기마다 기록적으로 증가한 주택담보대출을 포함한 가계부채는 이미 한계에 다다랐으며, 하반기에는 아파트담보 집단대출이 10조원 이상 늘어나면서 분양계약 이후 2년간 발생할 이주비,중도금,잔금대출 등으로 인한 부담이 큰 상황이다.
이처럼 문제화되고 있는 가계부채 문제를 해결하기 위해서는 정부차원의 노력도 중요하지만 가구별 부채점검을 통한 효율적인 부채관리가 우선시 되어야한다.
첫째, 보유하고 있는 부채별 금리를 파악하여 만기가 짧은 부채부터 상환하는데 집중해야한다.
대부분의 가정이 아파트담보대출 뿐만 아니라 대부업체,저축은행 신용대출은 물론 신용등급에 영향을 주는 현금서비스, 카드론 등을 사용하고 있는 상황으로 상환순서를 정하여 리스크가 큰 부채부터 해결하는 것이 유리하다. 또한 연체를 피하기 위해 대출로 돌려막는 경우는 더욱더 어려운 상황으로 몰릴 수 있기때문에 규모와 함께 기간을 동시 고려하여 갚아나가는 것이 중요하다.
둘째, 주택담보대출은 금액자체가 매우 큰 부분을 차지하기 때문에 현재 유지중인 주택담보대출보다 금리가 낮은 대출로 아파트담보대출갈아타기를 하여야 한다. 또한, 여전히 저금리 시대임을 감안하면 저축을 통한 이득의 증가분 보다 지출을 줄일 수 있는 방법을 찾는 것이 효율적이다.
셋째, 이자부담을 감당할 수 있는 선에서 대출을 받아야한다. 즉 이자부담이 가처분소득의 30%를 넘기지 않도록 하는 것이 중요하다. 작년 저금리 아파트 담보대출자들의 상당수가 주택담보대출의 목적 외 생활비의 명목으로 사용한 것으로 밝혀졌듯이 빚없이 살수 없는 사회인 것은 분명하지만 상환능력을 넘어서는 순간 헤어나올 수 없는 빚의 늪으로 빠져드는 사례가 급증하고 있다.
금융사별 주택 아파트담보대출서비스 모기지_맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자는 '대부분의 사람들이 주택담보대출 부채의 부담을 크게 느끼면서도 이자 절감을 하기 위한 방법을 모르고 살아가고 있다. 급변하는 아파트담보대출금리 정책을 정확히 알기도 어렵고, 일일이 은행방문 상담을 통해 해결하기엔 시간적 여유가 크게 모자라기 때문이다. 이러한 부분을 해소하기 위해 당사와 같은 아파트담보대출금리 비교사이트가 있으니 은행방문 상담이 어렵다면 아파트담보대출금리비교 서비스를 이용해 상담 받는 것이 유리한 시점이다.'고 전했다.
이어서 '올 4월에는 20대 총선이 있어 선거 이후 발생할 부동산 시장 변화도 중요한 변수가 된다. 물론 총선과 부동산 시장의 직접적인 관계는 없지만 각 후보들이 제안하는 부동산 관련 공략으로 인해 지역별로 국지적인 변동이 있을 수 이다. 실제로 2008년 총선때는 총선 앞뒤로 수개월간 지속적인 매매가격 상승 흐름을 보인 바도 있다.'고 조언했다.
주택 아파트담보대출금리비교 서비스는 1금융권(KB국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 외환은행, NH농협은행, 기업은행, SC제일은행) 및 저축은행,보험사에서 제공하는 주택 아파트담보대출금리한도 및 우대금리 조건은 물론, 전세자금대출조건, 주택아파트담보대출갈아타기, 아파트후순위담보대출, 주택구입자금대출 등의 상담이 가능하다. 투자에 관심이 있는 분들은 빌라,상가,오피스텔 등의 주택담보대출 상담도 받아볼 수 있다.
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