2016년 새해 바뀌게 될 부동산 정책에 많은 관심이 쏠리고 있다.
대표적으로 가계부채 관리를 위해 주택대출 심사가 강화되고, 다양한 금융상품을 한 계좌에서 관리할 수 있는 개인종합자산관리계좌(ISA)가 출시된다.
금융위원회가 27일 내놓은 '새해부터 달라지는 금융제도' 자료를 보면 주택대출에 대한 심사기준이 대폭 강화된다. 내년부터는 담보나 소득에 비해 규모가 큰(주택담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI) 60% 초과) 대출 등에 대해서는 이자만 내는 기간이 최대 1년까지만 허용되고, 이후부터는 거치기간 없이 원리금을 분할상환해야 한다. 대출자의 모든 대출정보를 취합해 대출 상한을 정하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입된다. 개정된 가이드라인을 적용한 대출 심사는 수도권은 2월, 지방은 5월부터 실시된다.
주택 아파트담보대출금리비교서비스 '모기지_맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자에 의하면 '올해는 네차례에 걸친 금리인하가 내집 장만을 장려하는 방향으로 나아가고 전세난이 겹치면서 부동산 경기는 호황을 맞았지만 늘어나는 주택대출로 인해 가계부채는 크게 늘어날 수 밖에 없는 상황이다. 달라지는 금융제도의 골자는 한 마디로 차주의 '갚을 능력'을 중점적으로 확인하겠다는 것이다. 가이드라인 주요 내용을 보면 은행은 우선 채무상환능력을 정확히 평가하기 위해 모든 담보대출신청자를 상대로 소득을 면밀히 파악한다.'고 조언했다.
또한, 통장 하나로 예금, 펀드 등 다양한 금융상품에 가입할 수 있고, 운용소득의 일부에 대해 비과세 혜택이 주어지는 ISA 계좌는 이르면 내년 3월 출시될 예정이다. ISA에는 직전 연도 금융종합과세 대상자를 제외하고 근로 및 사업소득이 있는 사람이면 소득에 관계없이 누구나 가입할 수 있다. 납입한도는 연간 2000만원으로 의무 가입기간이 5년(저소득·청년층은 3년)이며, 투자소득에서 200만원(연소득 5000만원 이하 가입자는 250만원)까지 비과세되고 이를 넘는 초과 수익은 9.9% 세율이 적용된다.
지금까지는 금융사에 등록된 주소를 변경하기 위해서는 각 회사를 방문하거나 인터넷으로 일일이 변경신청을 해야 했지만, 1월18일부터는 한 곳의 창구 또는 홈페이지를 통해 거래하는 모든 금융회사에 등록된 주소를 변경할 수 있게 된다. 현재 페이인포 홈페이지를 통해서만 가능했던 계좌이동 서비스는 내년 2월부터 각 은행 지점 및 인터넷뱅킹을 통해서도 이용할 수 있게 된다. 1월31일부터 연매출 2억원 이하 가맹점의 카드 우대수수료율이 1.5%에서 0.8%로 대폭 줄어든다. 연매출 2억원 초과 3억원 미만 가맹점의 우대수수료율은 2.0%에서 1.3%로 낮아진다.
이와같이 내년 변경되는 다양한 정책은 가계부채의 급증에서 기인한다.
가계부채가 급증한 원인에는 여러 가지가 지목되지만 우선적으로 주택 가격 상승과 함께 주택대출이 급증한 데 기인했다고 보는 시각이 지배적이다. 국제금융협회(IIF)는 한국이 올해 1분기 기준으로 18개 신흥국 중 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 84%로 가장 높다고 밝혔다.
지난 21일 통계청, 금융감독원, 한국은행이 함께 내놓은 '2015년 가계금융·복지조사 결과'는 우리 국민이 얼마나 부채에 짓눌려 살고 있는지 적나라하게 보여준다. 1년 전보다 가파르게 상승한 고령층과 저소득층의 부채는 최근 단행된 미국 금리 인상의 파급력에 따라 상당한 타격이 우려된다. 지난 1년간 현 정부의 부동산 부양에 따른 부채 부작용이 전방위적으로 확산되면서 가계의 재무건전성도 5년 전에 비해 크게 악화됐다.
한국은행이 지난 8일 발표한 '10월 예금취급기관 가계대출'에 따르면 지난 10월 예금은행과 비은행 예금취급기관(저축은행, 신용협동조합, 새마을금고, 상호금융 등)의 가계대출 잔액은 792조4000억원으로 전달보다 11조8000억원 증가했다. 가계대출이 한 달 동안 12조원 가까이 증가한 것은 한국은행이 관련 통계를 작성하기 시작한 2003년 10월 이후 처음이다.
특히 고령층·저소득층 가구 부채는 비상이 걸렸다.
은행에서 대출 등을 받은 60세 이상 가구주의 경우 부채의 양이나 질 면에서 모두 악화일로다. 이들 가구의 금융부채는 가구당 평균 7600만원대로 50대(8376만원) 다음으로 많다. 그러나 부채 증가세는 11%가 넘으면서 50대(3.9%)의 3배에 가깝다. 가계의 부실 가능성을 보여주는 처분가능소득 대비 원리금상환액 비율도 60세 이상은 지난해보다 4.5% 포인트 늘어 40대(1.6% 포인트)의 3배에 달했다. 이들은 상당수가 뚜렷한 소득이 없는 은퇴연령에 해당돼 이 같은 빚의 규모와 증가세는 상환 부담을 가중시킬 전망이다.
저소득층의 부채 부담도 우려할 만하다. 소득 최하위 20∼40%인 소득 2분위의 올해 금융부채 증가율은 10.4%로 유일하게 소득분위별로 두 자릿수를 기록했다. 중산층으로 간주되는 소득 3분위(5.3%)의 배에 달한다. 더구나 2분위의 소득 증가율은 2.2%에 그쳐 소득보다 빚의 증가 속도가 압도적이다.
더불어, 정부 부동산 부양책으로 인한 상환 부담 가중으로 빚 상환 불능 가구만 76만호로 추정된다.
대출 용도별 비중을 보면 지난해에 비해 거주주택 마련, 전월세 보증금 마련 등의 용도로 은행에서 빌린 돈이 많았다. '거주주택 마련' 대출은 올해 36.9%를 차지해 지난해보다 0.6% 포인트 올랐다. '전월세 보증금 마련' 대출 비중은 올해 7%를 넘었다. 장기 저금리에다 각종 규제완화에 따른 부양책, 전셋값 급등 등 영향으로 주택비용 충당을 위한 대출이 늘어난 것이다.
이로인해 대출심사 강화가 도입되는 내년에 내집 장만을 계획중인 실수요자 및 전세만기일을 앞두고 있는 세입자들은 바뀌는 정책 못지 않게 분양시장, 매매가,전세가 변동추이에 큰 관심을 보이고 있다.
올해 전국 아파트 매매가격이 5.06% 상승한 것으로 나타났다. 이는 지난해 상승률인 2.43% 보다 2.63%포인트 높은 것이며 글로벌 금융위기 이후인 2011년(9.60%) 상승에 이어 두번째로 높은 연간 상승률이다.
28일 KB국민은행에 따르면 전국 아파트 매매가격은 5개 광역시(6.43%), 수도권(5.61%), 서울(5.56%), 기타 지방(2.14%) 순으로 지방광역시의 매매가 상승세가 높았다.
전세가격도 오름세를 지속하면서 올 한해 전국 아파트 전세가격은 6.11% 오른 것으로 조사됐다. 이 같은 상승률은 지난해의 상승률 4.36% 보다 1.75%포인트 높은 수치다.
지역별로는 서울(9.57%), 수도권(8.33%), 5개광역시(4.61%), 기타 지방(1.92%) 순으로 나타났으며 서울 수도권에서 상대적인 강세를 보였다. 시·군·구 단위로는 서울 성북구(12.49%), 영등포구(12.31%), 대구 수성구(12.20%), 경기 하남(11.98%), 서울 강서구(11.95%) 등이 10%를 초과하는 상승률을 보였다.
은행별 아파트담보대출금리비교사이트 '모기지_맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자는 "올해 주택시장은 수도권과 비수도권 모두 가격상승이 이뤄졌고 특히 수도권 주택경기의 회복세와 지방광역시의 상승률이 높았다. 미국 금리인상 단행과 2월 시행 예정(수도권)인 가계부채 종합 관리방안으로 인한 매매심리 위축으로 가격상승 속도는 둔화할 것으로 보인다."고 조언했다.
이어서 "꼭 주택대출을 받는 경우가 아니더라도 기존 고금리 담보대출을 유지중인 분들은 가급적 2월,5월 전에 최저금리로 아파트담보대출갈아타기를 진행하는 것이 유리할 수 있고, 근시일 내 매매를 계획중인 분들도 정책변경 전과 후의 금리조건을 비교해서 본인에게 적합한 금리의 주택담출을 받는 것이 낫다.'고 덧붙였다.
은행별 주택담보대출금리비교 사이트는 전 금융권(KB국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 외환은행, NH농협은행, 기업은행, SC제일은행, 저축은행, 보험사, 캐피탈 등)에서 제공하는 주택대출금리 조건, 주택구입자금대출, 전세자금대출조건, 빌라/상가/오피스텔담보대출, 아파트추가담보대출, 아파트후순위담보대출 및 담보대출갈아타기 등 부동산담보대출 전반의 조건과 한도를 무료로 상담받을 수 있으며, 햇살론대환대출자격, 대출한도조회, 개인/법인사업자대출,직장인신용대출 상담이 가능하다. 부동산을 통한 재테크 상담 및 가계부채 진단을 위한 대출이자계산기 및 포장이사가격비교 등의 서비스를 무료로 제공한다.