유일호 장관 취임 이후 처음으로 '4.6 서민 주거비 부담 완화 방안' 이 발표됐다.
지난달 기준금리 인하로 전세난이 더욱 가중되고 있는 데다 아파트 전세가율 상승으로 임차보증금 반환에 대한 리스크도 증가하고 있기 때문이다. 현재 전국 아파트 전세가율은 69.4%로 지난 2001년(62%) 이후 가장 높은 수준이다. 지방 일부 지역은 80%를 넘어섰고 또 일부 단지는 90%를 넘는 곳도 속출하고 있다. 반면 일부 지역에서는 전세가율이 50% 초반 수준으로 비교적 '깡통전세'에 대한 우려가 덜한 곳들도 적지 않다.
▣ 전세가율 80% 육박, 깡통전세 우려 높은 곳은
대도시 자치구 중에서는 지방과 수도권을 통틀어 경남 구미시 아파트 전세가율이 80.4%로 가장 높았다. 이어 대구 달서구(79.8%), 광주 북구(79.2%), 전남 여수시(79.1%), 충남 계룡시(79.0%), 전북 전주시(78.7%), 광주 동구(78.5%), 광주 광산구(78.4%) 순으로 나타났다. 특히 지방에서 전세가율이 높은 10곳 중 6곳은 호남권에 위치했다.
아파트 전세가율이 높아 임차보증금 반환에 대한 리스크가 큰 곳, 이른바 전세가율이 80%에 육박해 전세 우려가 높은 곳들은 정부의 임차보증금 반환보증 지원 혜택에 관심을 가져 볼 필요가 있다. 이번에 발표된 반환보증 지원 혜택은 우선 보증료율을 기존 0.197%에서 0.047%p 인하하고 서민과 취약계층 보증료율은 0.158%에서 0.09%로 0.068%p 내린다. 또 보증료 할인 대상이 되는 서민ㆍ취약계층은 연소득 기준을 2,500만원 이하에서 4,000만원 이하로 늘리고 다자녀, 장애인, 고령자 외에도 신혼부부, 한부모가정과 다문화가정도 포함할 계획이다.
이와 함께 아파트의 주택담보인정비율(LTV)의 가입조건이 완화됐다. 기존 90%까지가 가입조건이었으나 앞으로는 100%로 확대된다. 다만 보증금액 한도는 기존처럼 90%를 유지한다. 예를 들어 3억원 아파트를 가진 집주인이 1억원은 은행 대출을 받고 2억원은 전세 보증금으로 받았더라도 '임차보증금 반환보증'에 가입할 수 있지만 임차보증금 모두를 돌려받을 수는 없는 점은 가입 시 유의해야 한다. 즉, 3억에 대해 90%인 2억7,000만원까지만 보증해줘 임차인이 돌려 받는 액수는 1억7,000만원이 된다.
▣ 반대로 아파트 전세가율 낮아, 깡통전세 우려 덜한 곳은
대도시 자치구 중에서는 아파트 전세가율이 50%이하로 '깡통전세' 부담이 덜한 곳들도 있다. 전세가율 50% 이하인 지역이 많지는 않지만 인천 중구가 50.2%로 전세가율이 가장 낮았고 세종시 전세가율이 51.2% 다음을 이었다. 경기 과천시(55.5%), 경기 포천시(55.6%), 서울 용산구(55.7%), 서울 강남구(56.2%), 인천 서구(56.6%), 강원 동해(58.5%) 등은 50% 중후반대 수준을 나타냈다.
▣ 깡통전세 걱정된다면 보증보험 가입 고려해 볼 필요 있어
과거 전세계약을 할 때는 소위 '70%'룰이 고려됐다. 전세보증금과 근저당최고액이 집값의 70%를 넘어서는 안 된다는 것이다. 그러나 계속된 전세난 속에 70%의 룰을 지키기는 쉽지 않다. 전세 물건이 부족한데다 전국 아파트 전세가율도 70%를 육박하게 치솟고 있기 때문이다. 이 때문에 '울며 겨자 먹기'식으로 깡통전세를 계약하는 경우도 적지 않다.
정부가 '4.6 서민 주거비 부담 완화 방안'을 통해 보증료율과 보증료 할인대상 확대 등 보증보험 가입 부담을 크게 줄였다. 전셋값이 자산의 상당 부분을 차지하는 만큼 깡통전세가 걱정이라면 전세금 보장 보험 가입을 한 번쯤은 고려해 볼 필요가 있다. 송진현 기자 jhsong@sportschosun.com