2016년 부동산 시장의 움직임에 귀추가 주목되고 있다.
극심한 전세난과 매매급증에 따른 가계부채의 사상최대 증가, 이로 인한 주택담보대출금리 관련 정책변경과 미금리 인상으로 인해 올 해 부동산 시장은 큰 변화가 있을 것으로 보이며, 이에 따라 부동산 투자자는 물론 실수요자들의 관심이 높아지고 있다.
금리인상ㆍ대출규제 강화 공급과잉 등 악재가 한꺼번에 닥치는 새해 부동산 시장 전망은 그야말로 '안갯속'이다. 금리, 경기, 세제, 올 4월 총선 등 대외 변수들이 몰려있어 그 어느때보다 예측이 쉽지 않다. 부동산 전문가들은 주택가격 상승이 둔화하고 거래량은 감소해 시장에 활기가 떨어질 것이란 의견에서 일치했지만, 신규분양ㆍ재건축ㆍ상가ㆍ토지 등 모든 부문이 지난해보다는 힘이 떨어질 것이란 견해 또한 같았다. 특히 '월세화 가속' 심화, 미분양 증가, 투자자 이탈로 인한 지방의 타격 등이 나타날 것으로 예상했다.
주택 아파트담보대출금리비교사이트 '모기지_맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자에 의하면 "지난해 주택 공급과잉, 미금리 인상에 따른 국내 기준금리 인상과 주택담보대출(주담대) 심사 강화 등의 이유로 인해 집값의 상승곡선이 둔화하고 일부에서는 가격조정국면에 접어들 것이란 관측이 나오고 있다. 유난히 심했던 전세난은 올해에도 서울 강남을 중심으로 지속될 것으로 보이며, 그 여파로 월세도 상승곡선을 그릴 것으로 보인다."고 분석했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "지방은 입주물량이 늘면서 비교적 올해보다 전세가 상승세가 둔화할 것으로 보이지만, 서울의 전세난이 해결될 가능성은 여전히 희박하다. 올해 서울의 입주예정 아파트는 2만 가구에 불과하지만, 사업시행인가와 관리처분계획 단계의 재건축·재개발 구역은 113곳, 6만2000 가구에 육박하는 것으로 추산돼 서울 외각에서 지방으로 도미노현상 처럼 나타날 수급불균형에 따른 전셋값 불안 현상은 자명하다."고 진단했다.
한편, 미국 금리 상승으로 인한 움직임은 즉각적으로 나타나고 있다.
이미 지난 11월 연내 미국 금리인상 가능성이 예견되면서 예금은행의 주택담보대출금리는 3%를 넘어섰으며, 예금금리 역시 두 달째 상승곡선을 그리고 있다.
지난 12월30일 한국은행이 발표한 '11월중 금융기관 가중평균금리'에 따르면 신규취급액 기준 가계대출 가중평균금리는 전월보다 0.10%p 상승한 3.16%로 집계됐다. 주택담보대출금리 역시 전월에 비해 0.14%p 오른 3.04%로 나타나면서 연초 금리 상승까지 전망되고 있다.
초저금리 시대였던 작년 가계대출 금리는 4월 2.96%로 사상 최저치를 기록, 다음달 3.27%로 상승한 뒤 5개월 연속 떨어진 후 반등했다. 특히 아파트담보대출금리도 5개월 연속 2%대 금리를 기록하다가 지난달 3%대로 올라섰다. 신규취급액 기준 코픽스는 지난 10월 1.54%로 사상 최저치를 기록한 후 10월(1.57%), 11월(1.66%) 두 달 연속 상승세를 나타냈다.
'2015년 11월 중 금융기관 가중평균금리' 통계 외에도 12월4일 은행권 조사결과를 보면, 10년 분할상환기준 주택담보대출금리가 은행별로 0.2%포인트 이상 오른 것으로 나타났다. 전체 가계대출의 상당수를 차지하는 주택아파트담보대출금리는 연3.04%로 전달보다 0.14%포인트 오르며 6개월 만에 연3%대에 재진입했다.
개별 은행의 12월 주택담보대출금리도 지속적으로 오름세를 보이면서 선제적으로 가산금리 등을 인상하면서 개별 금리가 빠르게 치솟고 있는 것이다.
우리은행의 경우 11월 1.09%였던 가산금리를 1.19%로 올렸고 기준금리는 1.89%에서 2.03%로 각각 인상해 10년 분할상환 주택담보대출금리는 3.22%를 기록했다. KB국민은행도 11월에 2.84%였던 주택담보대출금리를 12월에 3.09%로 올렸다. 두 은행 다 0.24%포인트로 가장 높은 증가율을 보였다. 신한은행은 2.89%였던 주택담보대출금리를 3.09%로, 우리은행은 2.98%에서 3.22%로 각각 인상했다. KEB하나은행과 NH농협은행은 각각 2.90%에서 3.08%, 3.06%로 금리를 올렸다. 시중은행의 주택 아파트담보대출금리가 오른 것은 미국 연방준비제도(연준)의 기준금리 인하에 영향을 받은 것으로 풀이된다.
이처럼 미국의 금리인상에 따른 한은 금리인상 및 중국 경기 성장 둔화 등 다양한 대내외 악재들로 인해 1200조에 달하는 가계부채는 심각한 경제 위협 요인이 될 수 있다.
한은에 따르면 금융기관 대출과 카드빚을 합한 가계신용은 작년 3분기 말 기준으로 전년동기대비 10.4% 늘어난 1166조원에 달하며, 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 작년 9월 말 143%로 1분기에 비해 5%p 상승했다. 이런 상황에서 아파트담보대출 등 금융사 대출금리가 상승할 경우 가계부채 부실 가능성은 매우 높아진다.
현대경제연구원은 미국 연방준비제도(연준)의 기준금리 인상으로 미국 단기금리가 1%p 오르면 우리나라 양도성예금증서(CD) 금리가 3개월 후 0.38%p 오를 것이라고 분석했다. 장기금리의 경우 1%p 상승하면 국내 장기금리의 0.42% 상승을 가져온다.
금융권 관계자들은 "일단 시장금리의 방향이 상승하는 쪽으로 돌아섰다. 당장 기준금리는 올라가지 않더라도 시장금리가 올라가다보면 기준금리 역시 올리는 방향으로 돌아설 수밖에 없다. 이 때문에 현재 가계대출 금리는 올라갈 일만 남아 더욱 우려되는 상황이다"고 분석했다.
이로 인해 올해 주택담보대출을 받으려는 사람들은 바뀌는 정책에 대한 정확한 지식이 필요하다.
정부가 상환 능력을 따져 그 범위에서 빌려주고, 비거치식 원리금 분할상환 원칙을 지방까지 확대하겠다는 가계부채 관리 방안을 발표한 다음날인 12월15일 부터 금융사마다 아파트담보대출조건 관련 문의가 쏟아졌다. 특히 이번에 새로 도입되는 스트레스 금리와 총부채원리금상환비율(DSR)에 집중됐다.
시중은행의 주택담보대출 담당자들은 주택담보대출을 받을 계획이라면 가급적 고정금리 아파트담보대출로 받는 게 유리하다고 조언했다. 변동금리 아파트담보대출로 받으려면 스트레스 금리를 토대로 한 스트레스 DTI(총부채상환비율)가 적용돼 대출 한도가 줄어들기 때문이다. 스트레스 DTI는 실제 금리에 스트레스 금리를 가산해 산출한 DTI로 서울의 경우 내년 2월 부터 스트레스 DTI가 80%를 초과하면 그 이하로 대출규모를 받거나 고정금리 대출을 받아야 한다.
일예로 연소득 3000만원인 직장인이 3억원짜리 주택을 사기 위해 변동금리(10년 만기)로 2억1000만원 주택담보대출을 받는다고 가정하면 앞으로는 이에 따른 스트레스 금리 연2.7%를 적용받게 된다. 스트레스 금리를 적용받기 전 DTI 비율이 79.2%였지만 앞으론 DTI 비율이 89.9%로 늘어난다. 이에 따라 이 직장인은 대출금액 2300만원을 줄인 1억8700만원을 변동금리 아파트담보대출로 받을 수 있다. 하지만 고정금리로 아파트담보대출을 받는다면 기존대로 2억1000만원을 대출 받을 수 있다.
더불어 차입자의 소득 능력에 대한 심사를 강화한 DSR이 적용되기 때문에 소득증빙자료를 꼼꼼히 준비해야 한다. 주택담보대출이 적정 DSR(예 80%)을 초과한다고 판단되면 대출자의 신용상태를 모니터링 하는 등 사후관리를 실시하게 됨으로 소득이 일정치 않은 자영업자는 국민연금이나 건강보험료, 신용카드 사용액 등의 인정ㆍ신고 소득 증빙 자료를 충실하게 확보해야 한다.
은행별 아파트담보대출금리비교 사이트 '모기지_맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자는 '미국 기준금리가 오르면 국내 시장금리의 상승속도가 지금보다 더 빠를 수 있다는 점도 고려하는 게 좋다. 현재 변동금리 주택담보대출이자율은 최저 연 2%대 후반이고 5년 금리가 고정되는 대출 이율은 최저 연 3.1% 정도다. 시간의 문제지만 한국은행 기준금리도 인상 압박을 받을 수 있어 고정금리로 아파트담보대출을 받는 것이 유리하다. 또한, 최대한 1년 거치를 이용하되 여신 심사 선진화 방안 시행 전에 미리 아파트담보대출을 받는 것이 유리할 수 있다. 예를 들어 내년 1월 30일 수도권 아파트를 살 계획인데, 1월 15일부터 입주가 가능하다면 중도금을 먼저 갚고 잔금대출을 미리 받는 식이다.'고 조언했다.
은행별 주택담보대출금리비교 서비스는 1금융권,저축은행,보험사(KB국민은행,우리은행,신한은행,하나은행,외환은행,NH농협은행,기업은행,SC제일은행,저축은행,보험사,캐피탈 등)에서 제공하는 부동산담보대출 금리 조건, 빌라/상가/오피스텔/아파트 등 주택구입자금대출, 전세자금대출 조건, 아파트추가담보대출, 후순위아파트담보대출 및 주택아파트담보대출갈아타기 등의 금리조건과 한도를 개개인별 상환능력에 맞게 무료로 상담받을 수 있으며, 햇살론대환대출자격, 대출한도조회, 개인/법인사업자대출,직장인신용대출 상담이 가능하다. 재테크 상담은 물론 가계부채 진단을 위한 대출이자계산기 및 포장이사가격비교 등의 서비스를 개인정보 유출의 위험 없이 무료로 제공한다.