무주택자 '내집 마련' 줄었는데…다주택자 증여는 급증

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최근 10년간 무주택자의 부동산 매수 비중은 줄고 다주택자의 증여·신탁은 크게 증가한 것으로 나타났다.

생애 처음으로 집을 산 사람 2명 중 1명은 수도권을 택하는 등 수도권 선호 현상은 심화했고, 서울 아파트값은 최근 3년간 28%, 주요 인기 아파트의 실거래가는 50∼80%나 오른 것으로 집계됐다.

하나은행 소속 하나금융경영연구소가 법원이 제공하는 부동산 등기 데이터를 활용해 국내 부동산 거래의 트렌드 변화를 분석한 보고서를 16일 발표했다.



◇ 생애 첫 주택구매 줄었다…수도권 쏠림은 심화

보고서에 따르면 생애 처음으로 부동산을 매수한 인원수는 2012∼2015년 급상승했지만, 이후 2019년까지 소폭 하락세를 보였다.

보고서는 "부동산 시장 활성화 정책 발표 시기에 급상승했으며, 대출 규제가 강화되면서 연 40만명대(집합건물 기준)로 하락했다"고 설명했다.

이들이 첫 보금자리로 서울과 경기도를 선택하는 비율은 최근 10년간 꾸준히 증가했다. 2010년 37%(집합건물 기준)에서 2020년 상반기에는 49%까지 올랐다. 수도권 쏠림 현상이 심해진 것이다.

다만 서울 매수 비중은 최근 부동산 가격 급등과 규제 강화로 2016년(20%)부터 하락하기 시작해 올해 15%로 떨어졌다. 대신 경기도 매수 비중은 같은 기간 30%에서 34%로 올랐다.

그러나 무주택자의 내 집 마련은 더욱 어려워진 것으로 나타났다. 서울과 경기도 전체 부동산 거래 중 무주택자의 매수 비율은 2013년 41%에서 올해 31%까지 줄었다.

기존 주택 보유자의 '갈아타기'나 추가 매수는 증가한 반면, 무주택자는 부동산 가격 급등으로 주택 매수를 보류 또는 포기한 경우가 많은 것으로 보고서는 해석했다. 무주택자의 내 집 마련은 더욱 어려워졌다는 얘기다.

또 서울의 집합건물 매수인 중 30대 비중은 2017년 24%에서 올해 28%로 증가해 눈길을 끌었다. 서울의 30대 인구 비중이 줄어드는 것과 대조적이다.

이에 대해 김기태 연구원은 "청약 당첨을 통한 내 집 마련이 어려워지자 대출을 받아서라도 매수를 하겠다는 현상이 확산한 것으로 보인다"고 말했다.



◇ 다주택자 신탁·증여는 급증…"규제 회피 영향"

반면 다주택자는 사상 최고 수준의 신탁과 증여를 기록하며 대조를 이뤘다. 2017년부터 쏟아진 각종 부동산 규제를 피하기 위한 영향이라고 보고서는 분석했다.

2017년 '8·2 대책'으로 다주택자에 대한 규제가 강화되자 같은 해 8월 서울의 집합건물 신탁은 6천589건으로 역대 최고 수준을 기록했다. 이는 2011년 4월(486건)의 13.6배에 달한다.

또 최근 '7·10 대책'으로 신탁 및 법인명의 거래의 혜택이 줄고, 다주택자의 부동산 증여까지 규제할 조짐이 보이자 올해 7월 서울 집합건물의 증여는 6천456건으로 올랐다. 2013년 9월(330건)의 19.6배 수준이다.



◇ 서울 아파트값 최근 3년간 28% 올라…인기 아파트는 50∼80% 급등

현 정부 출범 이후 최근 3년간(2017년 5월∼2020년 5월) 서울 집합건물의 1㎡당 거래가격은 약 28% 상승한 것으로 나타났다. 정부가 제시한 상승률 14.2%와는 꽤 차이 난다.

같은 기간 한국감정원 통계 기준 실거래가격 지수는 45.5% 올랐고 실거래평균가격(39.1%), 실거래중위가격(38.7%), 매매가격지수(14.2%)도 모두 상승했다.

보고서는 "국토교통부는 한국감정원 통계 중 가장 낮게 상승한 매매가격지수를 인용해 서울 아파트값이 3년간 14.2% 올랐다고 발표했지만, 매매가격지수는 표본에 대한 설문조사 결과로 실제 시장 가격과 괴리가 있을 수 있다"고 지적했다.

특히 수요자의 인기가 많은 서울이 주요 아파트(서울 구별 인터넷 검색량이 가장 많은 대단지 아파트)의 실거래 가격을 분석한 결과 최근 3년간 대부분 50∼80% 상승, 평균과 큰 차이를 보였다고 보고서는 전했다.

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