[재테크] 임대주택사업의 허와 실
기사입력 1999년 05월 10일 14시 08분
최근들어 임대주택사업에 대한 관심이 부쩍 늘고 있다.
그런데 임대주택사업에는 여러가지 변수가 숨어 있어 어설피 달려들었다간 실패한다는 사실을 알려드리고 싶다.
96년까지만 해도 주택을 살때 반 정도는 전세보증금으로 대체하고 은행융자까지 받아 실제 투자액은 주택가격의 50% 내외밖에 안되는 경우가 많았다.
그러나 `IMF 사태' 이후 자기자본없이 시작한 임대업은 치명적인 타격을 입고 있다.
투자한 금액외에 별도로 주택 유지비용이 들어가는 것은 물론 은행융자에 대한 이자부담과 수시로 임대인이 이사를 가버려 전세보증금을 빼줘야 하는 등의 골치 아픈 일이 한두가지가 아니다.
시간이 흐르면 전세보증금을 올려 받고 여기에다 주택자체의 가격이 올라 가만히 앉아서도 이익이 생길 것이라는 기대를 더이상 할 수 없게 된 것이다.
이런 가운데서도 임대주택사업이 일반인들의 구미를 자극하는 것은 향후 양도소득세를 면제받을 수 있다는 희망 때문일 것이다.
그런데 여기에는 주택가격이 현재보다 많이 오른다는 전제가 있어야 한다.
그렇다면 임대사업을 하기 위한 필요충분조건을 살펴보자.
첫째 임대사업은 자기자본이 확보된 상황에서 시작해야 한다.
보증금으로 건축비를 충당하거나 주택구입시 은행 융자금을 얻겠다는 생각을 하는 분이 있다면 아예 포기하도록 권하고 싶다.
둘째 집을 살 때는 지은지 얼마안되는 물건을 선택하는 것이 좋다.
또 주택구입시 집자체의 값만 생각하지 말고 이 주택에 대한 앞으로의 개보수 비용까지도 계산에 넣어두는 것이 좋다.
마지막으로 오는 하반기부터 실시 예정인 주택저당채권제도의 도입을 염두에 둬야 한다.
주택값의 30%만 갖고도 집을 살 수 있는 주택저당채권제가 도입될 경우 전세수요자들이 대거 빠져 나갈 것이 분명하기 때문이다.
결론적으로 임대주택사업은 예전과 같이 무조건 지어놓고 시세차익을 노린다는 단순한 사고에서 탈피해 얼마나 확실한 임대수익을 보장받을 수 있느냐는 철저한 계산의 바탕위에서 시작해야 한다는 점을 강조하고 싶다.
정광영[한국부동산경제연구소장]
