[부동산] 아파트 분양권 어떻게 사고 파나
기사입력 1999년 04월 15일 15시 36분
최근 부동산 시장이 회복될 것이라는 기대감에다 분양권 전매 등 각종 부동산 거래 관련 규제가 완화되면서 분양권 전매를 목적으로 신규 청약을 받은 사람이 늘어나고 있다.
아직 일반인들에게는 생소한 분양권 시장에서 분양권을 팔거나 살 경우 어떤 절차를 밟아야 하고 그 과정에서 세금은 얼만큼 물게 되는지, 주의점은 어떤 것인지 알아본다.
◇매매 장소=분양권이란 현재 시공중인 아파트에 입주할 권리를 사는 것이라고 이해하면 된다.
대개 시공중인 아파트 주변 부동산 중개업소나, 부동산 투자자문업체, 분양권 전매업체 등에 문의하면 매물로 나온 분양권을 소개받을 수 있다. 거래도 일반 부동산 매물과 비슷한 방식으로 이뤄진다.
◇매매 대상=일반 민영주택과 국민주택 모두 분양권 전매 대상이다. 그러나 임대주택은 전매대상이 되지 않는다.
중도금을 체납했을때는 분양권 매수자가 체납분을 지급하면 분양권 전매가 가능하다. 중도금을 선납한 경우도 분양권 매매가 가능하다.
분양권을 판 사람은 국민주택의 경우 5년, 민영주택은 2년씩으로 규정한 재당첨금지 제한을 받게 되나 분양권을 산 사람은 재당첨 제한이 적용되지 않는다.
분양권을 산 경우는 `당첨받은 기회'까지 매입한 것이기 때문에 매입자가 당초 가진 `당첨받을 기회'는 유효하다는 해석이다.
또 분양권은 등기의무 대상이 아니므로 등기를 하지 않고 거래할 수 있다.
◇절차=지난 3월부터 분양권은 계약금만 납부하고, 지방자치단체의 동의 대신에 계약서 검인만 받으면 되는 것으로 분양권 전매 절차가 크게 간소화됐다.
분양권 매매의 첫 절차는 바로 계약 당사자간에 매매 계약서를 체결하는 것. 이어 매도·매수자는 해당 아파트의 시공 건설회사나 조합(재건축, 직장, 지역 등)을 찾아가 명의 변경을 요청해야 한다.
일반분양 아파트는 건설회사로, 조합아파트는 건설회사와 조합 등 2곳으로 매매 계약서를 갖고 찾아가 명의변경을 요청한다.
◇대출 승계=대개 분양받을 때 대출을 받기 때문에 분양권을 살 때도 대출을 알선받는 게 일반적이다.
이 경우는 건설업체나 조합에 명의 변경 요청과 함께 대출 알선을 요청 한다.
금융기관은 첫 분양계약자와 분양권 매입자간 중도금 대출에 대해 `채무인수계약'을 맺도록 해 대출금 명의를 분양권 매입자 명의로 바꿔놓아야 한다.
이렇게 하지 않으면 완공되지 않은 주택을 담보로 한 금융기관과 분양권 매도자, 매입자간에 복잡한 분쟁이 빚어지게 된다.
◇검인=명의 변경이 끝난뒤 매수자는 해당 시·군·구청 지적과를 찾아가 계약서에 검인 도장을 받으면 된다.
일반 분양 아파트나 조합주택 모두 검인절차를 밟아야 한다. 이는 분양권의 명의변경과 매매사실을 행정기관이 공인한다는 뜻이다.
등기절차는 당장 밟을 필요가 없다. 주택이 준공돼 추후 입주를 하면 사용검사(준공검사)여부를 확인해 소유권 이전등기 절차를 밟으면 된다.
◇세금=분양권은 무형물이기 때문에 취득.등록세 부과대상이 아니라는 유권해석이 내려진 상태다.
양도세는 분양권 전매시 양도차액이 생기면 당연히 양도세를 부과한다는게 국세청의 설명이다. 양도세는 분양권 매매 잔금 지급일로부터 추후 2개월째 마지막날까지 주거지 관할 세무서에 자진 신고해 납부해야 한다.
분양권에 대한 세율은 보유기간이 2년 미만일 경우 양도차액(기본공제 250만원을 제외한 금액)의 40%이다.
보유기간이 2년 이상일때 세율은 기본 공제후 ▲3000만원 미만이면 20% ▲3000만원이상~6000만원이하 30% ▲6000만원 초과시 40%씩 차등 부과된다.
분양권 거래시 자치단체의 검인을 받고 건설회사에 신고해야 하기 때문에 거래자가 양도세를 자진 신고하지 않으면 국세청은 지자체와 건설회사의 자료를 통해 세금이 부과된다는 게 국세청의 설명이다.
◇주의점=건설회사나 조합(재건축, 지역, 직장) 등을 통해 당첨권에 대한 가압류나 가처분 신청이 설정돼 있는지 확인해두는 게 안전하다.
분양권 소유자의 중도금 연체와 중도금 일괄 대출여부도 사전에 점검해 둬야 말썽의 소지가 없다. 문의:건설교통부 주택정책과(02-504-9133~4)
