전세대출 규제 강화…시가 9억 이상 주택보유자 대출 연장 불가

주택시장 안정화를 위해 정부가 지난해 12월16일 밝힌 부동산 정책(12·16 부동산 안정화 대책)에 따라 올해 1월 20일부터 전세대출 규제가 강화됐다. 규제 이전 고가주택 구매를 마쳤더라도 전세대출 신청 시기가 규제 이후라면 대출이 불가능하다. 시중은행이 적용하고 있는 12·16 부동산 안정화 대책의 전세대출 규제 세부 규정에 따르면 시가 9억원 이상의 주택보유자를 기본으로 상속에 의한 고가주택 취득자와 부부 합산 2주택 이상 보유자의 신규 전세대출이 전면 폐지됐다. 다만 정부가 '상속 주택 6개월 내 매각', '직장에 따른 분리 거주' 등 몇 가지 실수요 예외 사례를 인정한다고 밝힌 만큼 기존 전세대출자와 신규 전세대출을 희망하는 사람이라면 현재 조건을 면밀히 살펴야 피해를 최소화 할 수 있다.

27일 부동산업계에 따르면 12·16 부동산 안정화 대책의 전세대출 규제는 9억원 이상의 주택을 구입한 주택보유자의 전세대출을 금지하는 것을 골자로 하고 있다. 전세대출을 활용해 자신은 전세를 살면서 갭투자를 통해 주택매매를 하는 것을 금지하겠다는 것이다.

상황이 이렇다보니 전세대출자 시기와 주택 구매시기 등에 따라 대출 가능 여부는 달라진다. 고가주택 구입 시점과 전세대출 신청 시점이 모두 규제 이후라면 대출 신청 단계에서 거절된다. 반면 고가주택 매입과 전세대출 신청을 규제 이전에 모두 마쳤다면 대출이 가능하고, 전세대출도 무기한 연장이 가능하다. 대신 전세 대출금 증액이나 이사(담보물건 변경) 시에는 신규 대출로 간주돼 대출이 거절된다.

복잡한 것은 대출신청 시점과 고가주택 구입 시점이 규제 전후로 엇갈리는 경우다.

우선 규제 이전에 고가주택을 구입했고 대출 신청 시점이 20일 이후라면 새 규제를 적용해 신규대출을 받을 수 없다. 규제 이전부터 전세대출을 쓰고 있는 사람이 규제 시행 이후에 고가주택을 구입한다면 해당 전세대출 만기 연장이 거부된다. 규제 이전부터 대출을 이용 중인 사람은 '고가주택 구입시 대출을 회수한다'는 약정을 체결하지 않은 만큼 대출 회수 대상이 되지는 않지만 대출 만기 시점에서 봤을 때는 고가주택자가 되기 때문이다. 다만 만기 대출 시기에 따라 보유 주택 가격이 9억원 이하가 되면 전세대출 연장이 가능해진다.

규제 이후 고가주택을 구입하는 기존 전세대출자에 대한 만기연장 제한 조치가 공적보증기관(주택금융공사·주택도시보증공사)과 민간보증기관(SGI서울보증)에 다르게 적용되는 점도 눈여겨 볼 필요가 있다.

기존에 전세대출을 쓰고 있었던 사람이라고 가정할 때 SGI서울보증의 경우는 1월 19일까지 고가주택 매입을 완료했다면 전세보증 기한을 계속 연장할 수 있다. 1월 20일 이후 집을 샀다면 전세보증 만기 때 연장이 불가하다.

주택금융공사나 주택도시보증공사에서 기존에 전세대출을 쓰고 있던 사람들의 경우 작년 11월 10일까지 고가주택 구입을 마쳤다면 보증 기한을 계속 연장할 수 있다. 지난해 11월 11일부터 올해 1월 20일 사이에 주택을 구입했다면 1회에 한해 만기를 연장할 수 있고, 올해 1월 20일 이후라면 만기 때 연장이 거부된다. 고가 1주택자에 대한 전세보증 제한 조치가 공적 전세보증은 작년 11월 11일(10·1 부동산 안정화 대책)에, 민간 전세보증기관에는 올해 1월 20일(12·16 부동산 안정화 대책)에 시행된데 따른 차이다. 다만 직장 이동 등으로 보유한 주택과 전세를 사는 집에 가족이 나눠 살 수밖에 없는 경우, 지방에서 자가 주택에 거주하고 있는데 자녀가 서울로 진학하는 경우, 질병 치료를 위해 가족과 떨어져야 하는 경우 등은 전세대출 규제 대상에서 제외된다.

부동산업계 관계자는 "정부의 부동산 안정화 대책에 따라 종전에 허용됐던 전세대출이 불가능해진 경우가 많아졌다"며 "주택을 보유한 신규 및 기존 전세대출자의 경우 각자 상황에 맞춰 향후 계획 등을 세워야 혹시 발생할 수 있는 피해를 최소화 할 수 있을 것"이라고 말했다.


김세형 기자 [e-mail]