지난해 12월 부동산3법(재건축초과이익환수 유예, 민간택지 분양가상한제 폐지, 재건축조합원 3주택 분양 허용)이 국회를 통과한 이후 소비자들의 부동산심리가 크게 개선되는 추세다.
특히 정부의 규제완화 영향에 더해 저금리(한국은행 기준금리 1.75%)기조와 차가 거주자들의 매매전환 수요까지 겹치면서 주택가격전망 지수가 2011년 이후 최고치를 기록했다.
부동산114(www.r114.com)가 수도권 거주자 (20대 이상 성인남녀) 346명을 대상으로 <2015년 상반기 주택거래소비자 인식조사>를 실시한 결과 현재 거주하는 주택의 6개월 뒤 매매가격 수준을 평가하는 '주택가격전망지수'가 124.9를 기록하며 2011년 1분기(133.8)이후 가장 높은 수준을 나타냈다. 또한 현재 가격 수준을 평가하는 '주택가격평가지수'도 124.4로 2009년 이후 가장 높은 수치를 나타냈다. 수요자들이 최근 6개월 동안의 주택가격 상승에도 불구하고 하반기에 추가 상승을 기대하는 모양새다.
▣ 설문 응답자의 60%, 정부 정책 '영향 있다' 평가
주택가격전망(평가)지수가 고공행진을 이어가는 원인에는 정부의 규제완화가 한 몫 한 것으로 나타났다. '박근혜 정부의 부동산 규제완화 정책이 귀하의 주택거래에 영향을 미치고 있습니까?'라는 질문에 대해 응답자 10명 중 6명은 '영향 있다'는 답변을 선택했다.
또한 '영향 있다'는 반응을 나타낸 답변자를 대상으로 '의사결정에 가장 큰 영향을 준 요인'을 다시 한 번 질문한 결과, 정부의 저리대출 지원 정책에 대해 47.6%가 영향이 가장 컸다는 의견을 나타냈다. 또한 부동산3법 통과의 영향력은 31.6% 비중을 나타내 2번째로 큰 영향을 발휘했다. 반면 청약간소화(7.3%)나 재건축규제합리화(6.8%)는 소비자 의사결정에 큰 영향을 못 미친 분위기다.
한편, 설문응답자 전체(346명)를 대상으로 '주택매매 거래량 증가에 가장 큰 영향을 미친 요인'에 대해 질문한 결과 저금리 요인도 높게 나타났지만 가장 큰 영향을 미친 요인은 '전세가격 급등에 의한 실 수요자 매수 전환'으로 확인됐다. 설문 결과를 종합하면, 상반기 주택시장 분위기 개선의 주요 원인은 차가 거주자의 매수전환이 가장 큰 영향을 미친 가운데, 저금리에 따른 레버리지(지렛대) 효과도 영향력을 십분 발휘한 것으로 분석된다.
▣ 전세가격 부담이 매매가격 기대감으로 '바통 터치'
부동산 거래시장 전반의 소비자 반응을 분석한 결과 매매시장은 6개월 전보다 가격이 상승했고(50.6%), 6개월 후에도 상승할 것으로 전망(52.3%)하는 응답자가 절반 이상을 넘어섰다. 직전 조사에서는 6개월 전과 후가 모두 보합일 것으로 전망하는 비중이 더 높았던 점에 비춰보면 매매가격 상승에 대한 기대감이 과거보다 커졌다고 볼 수 있다.
특히 전세시장의 경우 매매시장보다 가격상승을 택한 응답자 비중이 매우 높게 나타났다. 6개월 전보다 가격이 상승했거나(77.8%) 6개월 후 가격이 상승할 것(63.0%)이라고 전망하는 응답자가 압도적으로 나타났다. 직전조사와 비교하면 각각 13.6%P, 2.8%p 증가한 수치다. 기존 조사에서도 상승 전망이 높았음에도 수요자들은 전세가격 상승에 대해 매우 민감하게 반응하고 있다. 소비자들의 전세가격 부담수준이 한계수준에 도달하면서 추가적인 상승에 대한 불안심리가 설문조사에 반영됐기 때문으로도 볼 수 있다. 결과적으로 전세가격 상승에 대한 소비자들의 부담은 매매가격 상승에도 영향을 미치는 분위기다.
▣ 전세물량 감소 영향, 자가?차가 거주자의 전세가격평가지수 150 초과
고공 행진하는 전세가격으로 인해 6개월 전 대비 현재의 전세가격을 평가하는 전세가격평가지수가 자가-차가 거주자 모두에게서 150 초과한 것으로 나타났다. 100을 초과하는 경우 가격상승에 무게를 둔 응답자가 많다는 것을 의미하므로, 150을 초과했다는 것은 전세가격이 매우 부담스러운 수준이라는 것을 말해준다. 특히 자가 거주자도 차가 거주자와 마찬가지로 전세가격이 상당한 수준이라고 느끼고 있는 만큼 '전세물건의 월세화' 즉, 전세재고의 총량이 감소하는 사회흐름이 반영된 결과로 볼 수 있다.
▣ 주택거래에 대한 소비자들의 인식 '개선 中'
부동산114가 조사한 '2015년 상반기 주택거래소비자 인식조사' 설문조사의 결과에 나타난 것처럼 수요자들이 주택시장을 보는 인식이 과거보다 개선된 분위기다. 현재 거주 중인 주택가격이 과거보다 상승했고, 향후 6개월 뒤의 상승 가능성 또한 높게 나타났기 때문이다.
이처럼 소비자의 시장상황 개선에 대한 인식이 주택시장에 추가로 반영될 경우 매매가격의 상승추세는 조금 더 이어질 가능성이 높다. 특히 설문조사의 결과처럼 정부정책이 본격적으로 시장에 힘을 발휘하는 상황에서, 저금리 현상까지 장기간 이어져 싼 이자를 활용한 레버리지(지렛대) 효과도 내 집 마련 수요를 크게 자극하고 있다. 높아진 전세가격이 매매가격을 추가로 밀어 올리는 현상이 하반기까지는 이어질 전망이다.
다만 [그림5]를 살펴 보면 치솟은 전세 값에 대한 소비자 부담이 커지면서 하반기 전세가격은 보합을 보일 것이라는 의견(33.5%)이 현 시점(19.9%)보다 높게 나타나는 점에 주목할 필요가 있다. 따라서 하반기에는 전세시장을 이탈해 매매로 갈아타는 수요가 늘어나면서, 이에 대한 반작용으로 수요가 줄어든 차가 시장은 상대적으로 안정될 수 있을지 지켜볼 필요가 있겠다. 송진현 기자 jhsong@sportschosun.com