다주택자, 강남아파트 6월까지 팔면 세금 17억→8억원
기사입력 2020-01-20 08:00
|
서울 강남 등에 집을 10년 이상 보유한 다주택자의 경우, 6월 말까지 집을 팔면 많게는 세금을 절반으로 줄여 수억 원의 실질적 이익을 기대할 수 있다는 분석이 나오고 있다.
정부가 지난해 '12·16 부동산 대책'을 통해 조정대상지역(집값 상승률이 높아 정부가 관리하는 지역) 내 10년 이상 장기보유주택을 대상으로 일반 양도소득세 적용, 장기보유 특별공제 등의 혜택을 올해 상반기까지 약속했기 때문이다.
┌─────────────────────────────────────┐
│ 상·하반기 다주택자 양도세차이(단위:원) │
│ (1996년 10억에 산 반포아파트 38억에 팔 경우) │
├────────────────┬──────────┬─────────┤
│ 구 분 │2020.6.30.까지 양도 │2020.7.1.이후 양도│
├────────────────┼──────────┼─────────┤
│ 양도가액 │ 3,800,000,000 │ 3,800,000,000 │
├────────────────┼──────────┼─────────┤
│ 취득가액 등 │ 1,015,320,000 │ 1,015,320,000 │
│ (당초취득가액+재건축분담금 │ │ │
│ + 필요경비) │ │ │
├────────────────┼──────────┼─────────┤
│ 양도차익 │ 2,784,680,000 │ 2,784,680,000 │
├────────────────┼──────────┼─────────┤
│ 장기보유특별공제 │ 835,404,000 │ - │
├────────────────┼──────────┼─────────┤
│ 양도소득금액 │ 1,949,276,000 │ 2,784,680,000 │
├────────────────┼──────────┼─────────┤
│ 기본공제 │ 2,500,000 │ 2,500,000 │
├────────────────┼──────────┼─────────┤
│ 과세표준 │ 1,946,776,000 │ 2,782,180,000 │
├────────────────┼──────────┼─────────┤
│ 세율 │ 42% │ 62% (42%+20%) │
├────────────────┼──────────┼─────────┤
│ 산출세액 │ 782,245,920 │ 1,689,551,600 │
├────────────────┼──────────┴─────────┤
│ 차이 │ 907,305,680 │
└────────────────┴────────────────────┘
이는 최근 서울 강남 거주자 A씨의 실제 상담 사례인데, A씨는 1996년에 산 서초구 반포동 래미안퍼스티지, 2013년에 취득한 서울 용산 주택, 2017년에 산 분당 판교 주택 등 현재 조정대상지역에 모두 3채를 갖고 있다.
만약 A씨가 1996년 취득 반포 래미안퍼스티지 아파트를 올해 6월 말까지 양도가 38억원에 매각할 경우, 양도소득세는 약 7억8천200만원으로 예상된다.
취득가(필요경비 등 포함 1억1천532만원)를 뺀 양도차익이 27억8천468만원인데, 여기에 장기보유특별공제(최대 30% 적용대상·8억3천540만4천원) 등을 제외한 과세표준(실제 세율이 적용되는 기준 금액·19억4천927만6천원)에 양도소득세율 42%를 적용한 결과다.
여기에 종부세(5천680만원)를 더하면 이 아파트 때문에 내야 하는 세금 총액은 8억3천904만4천690원이다.
하지만 7월 이후에는 상황이 크게 달라진다.
우선 최대 30%에 이르는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 양도소득세율의 경우도 6월 말까지는 조정대상지역임에도 한시적으로 일반 양도소득세율(42%)이 적용됐지만, 7월 이후에는 중과세율(62%=42+20%)로 돌아간다.
따라서 7월 이후 같은 양도가로 집을 팔더라도 거의 두배인 16억8천955만1천600원의 양도소득세를 내야 한다. 종부세(5천680만원)까지 포함한 총 세액은 17억4천635만370원이다.
6월 30일과 7월 1일 불과 하루 차이라도 양도소득세 차이가 무려 9억730만5천680원에 이르는 셈이다.
┌─────────────────────────────────────┐
│ 다주택자 주택 양도 시점에 따른 종부세 차이(단위:원) │
│ (1996년 10억에 산 반포 아파트 38억에 팔 경우) │
├────────────┬────────────┬───────────┤
│ 구 분 │ 2020.5.31.까지 양도 │ 2020.6.1.이후 양도 │
├────────────┼────────────┼───────────┤
│ 공시가격 │ 1,850,000,000 │ 4,650,000,000 │
│ (2019년 공시가격을 기 │ │ │
│ 준으로 추정) │ │ │
├────────────┼────────────┼───────────┤
│ 공제금액 │ 600,000,000 │ 600,000,000 │
├────────────┼────────────┼───────────┤
│ 공정시장가액비율 │ 90% │ 90% │
├────────────┼────────────┼───────────┤
│ 과세표준 │ 1,125,000,000 │ 3,645,000,000 │
├────────────┼────────────┼───────────┤
│ 세율 │ 1.6% │ 2.0% │
├────────────┼────────────┼───────────┤
│ 종합부동산세액 │ 14,400,000 │ 64,500,000 │
├────────────┼────────────┼───────────┤
│ 공제할 재산세액 │ 2,253,540 │ 7,701,230 │
├────────────┼────────────┼───────────┤
│ 납부할세액 │ 12,146,460 │ 56,798,770 │
└────────────┴────────────┴───────────┘
더구나 좀 더 서둘러 5월 말까지 반포 아파트를 팔면 종합부동산세도 4천400만원 이상 줄일 수 있다.
종합부동산세는 해마다 6월 1일 기준으로 부과되기 때문에, 그 전에 반포아파트를 매도하면 A씨의 올해 귀속분 예상 종합부동산세는 약 1천200만원이다. 하지만 그대로 보유한다면 종합부동산세는 5천680만원으로 늘어난다.
결과적으로 5월 말까지 반포 아파트를 처분하는 경우와 7월 이후 처분하는 경우를 비교하면, 총 세액(양도세+종부세) 차이가 9억5천만원이 넘는다.
┌─────────────────────────────────────┐
│ 5월말·6월말·7월이후 양도·종부세 총세액 차이(단위:원) │
│ (1996년 10억에 산 반포 아파트 38억에 팔 경우) │
├────────┬──────────┬───────┬─────────┤
│ 부담세액비교 │ 5월말까지 양도시 │ 6월 양도시 │ 7월 이후 양도시 │
├────────┼──────────┼───────┼─────────┤
│ 양도소득세 │ 782,245,920 │ 782,245,920 │ 1,689,551,600 │
├────────┼──────────┼───────┼─────────┤
│ 종합부동산세 │ 12,146,460 │ 56,798,770 │ 56,798,770 │
├────────┼──────────┼───────┼─────────┤
│ 합 계 │ 794,392,380 │ 839,044,690 │ 1,746,350,370 │
├────────┼──────────┼───────┼─────────┤
│ 7월이후 양도와 │ 951,957,990 │ 907,305,680 │ │
│ 차이 │ │ │ │
└────────┴──────────┴───────┴─────────┘
한 세무사는 "앞으로 정부의 부동산 정책 기조가 이어질 것으로 가정하면, 현시점에서 세금을 9억원 정도 줄이는 것은 앞으로 양도세·보유세 등을 고려할 때 20억원 이상 추가로 집값이 오르는 것과 비슷한 효과가 있을 수 있다"며 "그만큼 정부가 다주택자들에게 '매각 활로'를 열어주기 위해 6월 말까지 제시한 유인책이 강력하다는 얘기"라고 설명했다.
shk999@yna.co.kr
<연합뉴스>